کاهش معاملات مسکن در پاییز
با شروع فصل پاییز، مشاوران املاک از افت معاملات مسکن نسبت به تابستان خبر می‌دهند. در عین حال حجم آپارتمانهای مرغوب و کلیدنخورده نسبت به ماه های گذشته کاهش یافته است. گزارش ها نشان می‌دهد در حال حاضر عمده فایلهای موجود در بازار املاک را واحدهای بالای ۱۰ سال تشکیل می‌دهد. درخصوص قیمتها نیز هنوز تغییر آنچنانی دیده نمی‌شود اما انتظار کاهش نسبی نرخهای پیشنهادی در فضای کلی بازار وجود دارد.
یکی از اتفاقاتی که در ماه های اخیر رخ داده کاهش حجم معاملات سرمایه‌ای است؛ به طوری که سهم مناطق گران قیمت مثل مناطق ۱ و ۳ از معاملات مسکن کاهش یافته و مناطق جنوبی تهران با افزایش حجم خرید و فروش مواجه شده‌اند. به طور مثال منطقه ۱۰ که در سالهای گذشته در رتبه هفتم تا هشتم از نظر تعداد معاملات مسکن در تهران قرار داشت به جایگاه دوم ارتقا یافته که نشان می‌دهد طرف تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ و ارزان قیمت سوق یافته است.
به طور کلی در شهر تهران حجم معاملات پس از رشد ۴۲ درصدی ماهیانه در شهریورماه، در مهرماه با کاهش مواجه شده است. در شهریورماه ۷۷۸۹ واحد مسکونی در تهران معامله شد که البته در مقایسه با شهریور پارسال ۸ درصد کاهش یافت. پیش‌بینی می‌شود در مهرماه تعداد معاملات به پنج تا شش هزار فقره برسد.
تشدید رکود ناشی از توقف فعالیتهای ساختمانی نیز در ماه های اخیر محسوس شده است. فعالان بازار املاک می‌گویند در پی وعده‌های مسئولان مبنی بر کاهش قیمت و ساخت مسکن در مقیاس انبوه، بسیاری از سازندگان بخش خصوصی دست نگه داشته‌اند؛ زیرا این دیدگاه در طرف عرضه ایجاد شده که با کاهش آتی قیمتها واحد آنها که با مصالح گران قیمت تولید می‌شود به فروش نخواهد رفت.
در عین حال که معاملات مسکن در رکود قرار دارد بررسی کف بازار نشان می‌دهد قیمتها کاهش نداشته و مالکان از کاهش نرخهای پیشنهادی و حتی ارایه تخفیف خودداری می‌کنند. انتظارات تورمی، کاهش تا ۸۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به ۱۰ سال قبل و فقر واحدهای نوساز منجر به افزایش نسبی فشار تقاضا در مقایسه با واحدهای موجود شده است؛ به طوری که با وجود رکود معاملات، حجم خرید و فروش ۳۳ درصد بیش از حجم ساخت و ساز است.
به گزارش ایسنا، از طرف دیگر قیمتهای پیشنهادی با آنچه که معامله می‌شود تفاوت تا ۳۰ درصدی دارد. مالکان بعضا نرخهای نجومی برای واحدهای خود تعیین می‌کنند که مدتها بدون مشتری است و این مساله در آپارتمانهای نوساز نمود بیشتری دارد. ایجاد فاصله بین قیمتهای قطعی با قیمتهای پیشنهادی در واحدهای نوساز باعث شده تا طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی سوق پیدا کند؛ به طوری که طی یک سال گذشته سهم واحدهای بالای پنج سال از ۶۲ درصد به ۶۷ درصد کل معاملات رسیده است. این در حالی است که شش سال قبل خانه‌های بالای پنج سال تنها ۴۴ درصد خرید و فروشها را در بر می‌گرفت.
سید محمد مرتضوی ، کارشناس بازار مسکن گفت: رونق نسبی بازار مسکن در شهریورماه از چند عامل نشأت گرفته بود. اولین علت به پیک جابه‌جایی در شهریورماه مربوط می‌شود که همه ساله وجود دارد. در ماه‌های آینده چنین حجمی از جابه‌جایی نخواهیم داشت و معاملات در این بخش کاهش می‌یابد.
وی افزود: مساله دیگر به تورم عمومی مربوط می‌شود. به هر حال مردم در جامعه به عینه شاهد رشد همه کالاها از مواد غذایی گرفته تا پوشاک، لوازم خانگی و غیره هستند. این تورم نگران کننده است و ترس از افزایش قیمت باعث شد کسانی که تصمیم به خرید خانه داشتند این تصمیم را عملی کنند. عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان تاکید کرد: متقاضیان مسکن نمی‌توانند به راحتی باور کنند که دولت قادر باشد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند. البته گفته شده که قرار است واحدها از طریق بسترهای قانونی و حمایتی مثل صندوق ملی مسکن ساخته شود که امیدواریم شکل اجرایی به خود بگیرد.
همچنین بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در تشریح طرح جهش تولید و تامین مسکن گفت: در احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال باید این موضوع را مدنظر قرار دهیم که حل مشکلات بخش مسکن در بلند مدت امکان پذیر است.
به گفته ستاریان، وقتی با شروع یک پروژه وعده داده می‌شود که قیمت خانه پایین می‌آید یا بالا می‌رود بازار دچار تنش می‌شود و هردو به یک اندازه مخرب است. مسکن‌سازهای کشور ما خرده‌ساز هستند؛ کسانی که در حد ۵، ۱۰ یا نهایتا ۱۰۰ واحد می‌سازند. این افراد مثل کمپانی‌هایی که چند ده هزار واحد احداث می‌کنند تحلیل روشنی از تمام جوانب بازار مسکن ندارند. بنابراین وقتی مسئولی اعلام می‌کند که قرار است قیمت مسکن پایین بیاید نتیجه این می‌شود که این خرده‌سازها مثل گنجشک از بازار مسکن پر می‌زنند و می‌روند.
به طور کلی در شهر تهران حجم معاملات پس از رشد ۴۲ درصدی ماهیانه در شهریورماه، در مهرماه با کاهش مواجه شده است. در شهریورماه ۷۷۸۹ واحد مسکونی در تهران معامله شد که البته در مقایسه با شهریور پارسال ۸ درصد کاهش یافت. پیش‌بینی می‌شود در مهرماه تعداد معاملات به پنج تا شش هزار فقره برسد.
تشدید رکود ناشی از توقف فعالیتهای ساختمانی نیز در ماه های اخیر محسوس شده است. فعالان بازار املاک می‌گویند در پی وعده‌های مسئولان مبنی بر کاهش قیمت و ساخت مسکن در مقیاس انبوه، بسیاری از سازندگان بخش خصوصی دست نگه داشته‌اند؛ زیرا این دیدگاه در طرف عرضه ایجاد شده که با کاهش آتی قیمتها واحد آنها که با مصالح گران قیمت تولید می‌شود به فروش نخواهد رفت.
در عین حال که معاملات مسکن در رکود قرار دارد بررسی کف بازار نشان می‌دهد قیمتها کاهش نداشته و مالکان از کاهش نرخهای پیشنهادی و حتی ارایه تخفیف خودداری می‌کنند. انتظارات تورمی، کاهش تا ۸۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به ۱۰ سال قبل و فقر واحدهای نوساز منجر به افزایش نسبی فشار تقاضا در مقایسه با واحدهای موجود شده است؛ به طوری که با وجود رکود معاملات، حجم خرید و فروش ۳۳ درصد بیش از حجم ساخت و ساز است.
به گزارش ایسنا، از طرف دیگر قیمتهای پیشنهادی با آنچه که معامله می‌شود تفاوت تا ۳۰ درصدی دارد. مالکان بعضا نرخهای نجومی برای واحدهای خود تعیین می‌کنند که مدتها بدون مشتری است و این مساله در آپارتمانهای نوساز نمود بیشتری دارد. ایجاد فاصله بین قیمتهای قطعی با قیمتهای پیشنهادی در واحدهای نوساز باعث شده تا طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی سوق پیدا کند؛ به طوری که طی یک سال گذشته سهم واحدهای بالای پنج سال از ۶۲ درصد به ۶۷ درصد کل معاملات رسیده است. این در حالی است که شش سال قبل خانه‌های بالای پنج سال تنها ۴۴ درصد خرید و فروشها را در بر می‌گرفت.
سید محمد مرتضوی ، کارشناس بازار مسکن گفت: رونق نسبی بازار مسکن در شهریورماه از چند عامل نشأت گرفته بود. اولین علت به پیک جابه‌جایی در شهریورماه مربوط می‌شود که همه ساله وجود دارد. در ماه‌های آینده چنین حجمی از جابه‌جایی نخواهیم داشت و معاملات در این بخش کاهش می‌یابد.
وی افزود: مساله دیگر به تورم عمومی مربوط می‌شود. به هر حال مردم در جامعه به عینه شاهد رشد همه کالاها از مواد غذایی گرفته تا پوشاک، لوازم خانگی و غیره هستند. این تورم نگران کننده است و ترس از افزایش قیمت باعث شد کسانی که تصمیم به خرید خانه داشتند این تصمیم را عملی کنند. عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان تاکید کرد: متقاضیان مسکن نمی‌توانند به راحتی باور کنند که دولت قادر باشد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند. البته گفته شده که قرار است واحدها از طریق بسترهای قانونی و حمایتی مثل صندوق ملی مسکن ساخته شود که امیدواریم شکل اجرایی به خود بگیرد.
همچنین بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در تشریح طرح جهش تولید و تامین مسکن گفت: در احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال باید این موضوع را مدنظر قرار دهیم که حل مشکلات بخش مسکن در بلند مدت امکان پذیر است.
به گفته ستاریان، وقتی با شروع یک پروژه وعده داده می‌شود که قیمت خانه پایین می‌آید یا بالا می‌رود بازار دچار تنش می‌شود و هردو به یک اندازه مخرب است. مسکن‌سازهای کشور ما خرده‌ساز هستند؛ کسانی که در حد ۵، ۱۰ یا نهایتا ۱۰۰ واحد می‌سازند. این افراد مثل کمپانی‌هایی که چند ده هزار واحد احداث می‌کنند تحلیل روشنی از تمام جوانب بازار مسکن ندارند. بنابراین وقتی مسئولی اعلام می‌کند که قرار است قیمت مسکن پایین بیاید نتیجه این می‌شود که این خرده‌سازها مثل گنجشک از بازار مسکن پر می‌زنند و می‌روند.
اثر رد معامله فضولی
معامله ای که به موجب آن شخصی غیر از مالک مال، بدون داشتن سمت قانونی، اقدام به انجام معامله نسبت به مال غیر کند، معامله فضولی نامیده می شود.
معامله فضولی معامله ای است که به موجب آن شخصی غیر از مالک مال، بدون داشتن سمت قانونی، اقدام به انجام معامله نسبت به مال غیر کند.چنین معامله ای در قانون مدنی، غیرنافذ اعلام شده است. یعنی در صورت تنفیذ مالک، معامله صحیح و در صورت رد مالک، معامله باطل خواهد بود.ماده ۲۴۷ قانون مدنی در این باره بیان کرده است: «معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست؛ ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد. ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه داد، در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.»هرگاه مالک پس از اطلاع از انجام معامله فضولی، قصد رد معامله را داشته باشد، باید عدم رضایت خود (رد معامله) را با ابراز هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای او نسبت به معامله فضولی دارد، اعلام کند.
گاهی اوقات مالک صراحتاً معامله را رد می کند؛ به طور مثال اظهارنامه ارسال می کند.گاهی اوقات نیز ممکن است مالک به طور ضمنی، معامله فضولی را رد کند؛ مانند آن که پس از اطلاع از انجام معامله فضولی، مال مورد معامله را به غیر منتقل کند.به هر صورت پس از آن که مالک، معامله فضولی را رد کرد، معامله باطل می شود.واضح است که رد معامله فضولی دارای آثار حقوقی میان مالک و اصیل و نیز فضول خواهد بود.
رابطه مالک و اصیل در معامله فضولی
به گزارش عدالت سرا، اصیل، طرف قرارداد عقد فضولی است. اگر فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم نکرده باشد، آثار معامله فضولی متوجه اصیل نیز خواهد شد، اما قطعا اصیل، غاصب محسوب نمی شود و آثار غصب نیز بر وی جاری نمی شود.این در حالی است که با توجه به آن که معامله باطل شده، اصیل موظف است از عهده خساراتی که بر مالک وارد شده است، برآید.اما اگر فضول، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد، اصیل علاوه بر جبران خسارات فوق الذکر، موظف است که مورد معامله را با جبران ضرر ناشی از نقص یا عیب و … به مالک برگردانده و اگر عین مال تلف شده باشد، موظف است مثل یا قیمت روز تادیه مال را به مالک تسلیم کند. در ای نصورت علاوه بر اثر معامله فضولی، آثار غصب نیز شامل اصیل می شود.
رابطه اصیل و فضول در معامله فضولی
در رابطه حقوقی میان اصیل و فضول دو فرض متصور است.
1- اگر اصیل، به انجام معامله فضولی آگاه باشد و با این قصد معامله را انجام داده باشد، فقط حق استرداد ثمن پرداختی را دارد؛ چراکه آگاهانه معامله فضولی را انجام داده است. (قاعده اقدام)
2- اما اگر اصیل به انجام معامله فضولی آگاه نباشد، علاوه بر آن که استحقاق مطالبه ثمن پرداختی را دارد، می تواند برای مطالبه خسارات و غرامات خود، به فضول مراجعه کند.
غرامات به معنای خسارت یا ضرر و زیان مالی است که فضول باید بابت جبران خسارت به اصیل پرداخت کند.هم چنین اگر اصیل به دلیل انجام این معامله، مجبور به طرح دعوا و پرداخت هزینه دادرسی شود، می تواند تمامی این هزینه ها را از فضول مطالبه کند.ماده ۳۹۱ قانون مدنی مقرر کرده است «در صورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.»
همچنین دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ اول تیر سال 1400 در ارتباط با غرامات این چنین اعلام نظر کرده است: «با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان گونه که در رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 15 مهر سال 1393 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ خارج است …» با عنایت به رای وحدت رویه فوق الاشاره می توان این گونه بیان کرد که تعهد فضول به پرداخت قیمت واقعی مال مورد بحث، منوط به دریافت وجه رایج کشوری است؛ لذا اگر بخشی از وجه را دریافت کرده باشد، مکلف به پرداخت غرامت نسبت به همان میزان است. همچنین در تعیین میزان جبران خسارت، شاخص بانک مرکزی نقشی نداشته و ملاک عمل، قیمت روز امثال مبیع موضوع معامله فضولی از طریق کارشناسی است.نکته قابل توجه این است که اگر نسبت به مال غیر، معاملات متعدد فضولی انجام شود، هر یک از طرف های اصیل صرفاً می تواند به فضول معامله فضولی خود مراجعه کند.
رابطه مالک و فضول در معامله فضولی
در ارتباط با رابطه میان مالک و فضول دو حالت وجود دارد:
1- اگر فضول مال مورد معامله را تصرف نکرده باشد، صرفاً از باب مسئولیت مدنی در مقابل مالک مسئول است و باید از عهده خسارات وارده جهت انعقاد معامله فضولی و اثبات بطلان آن ازجمله خسارات دادرسی و … برآید.
2- اما اگر فضول بر مورد معامله استیلا یافته باشد، در این صورت علاوه بر آثار معامله فضولی، عمل غصب نیز انجام شده است و مالک می تواند علاوه بر جبران خسارات، برای استرداد عین و منافع و در صورت تلف شدن مال، مثل یا قیمت آن به فضول مراجعه کند.
گاهی اوقات مالک صراحتاً معامله را رد می کند؛ به طور مثال اظهارنامه ارسال می کند.گاهی اوقات نیز ممکن است مالک به طور ضمنی، معامله فضولی را رد کند؛ مانند آن که پس از اطلاع از انجام معامله فضولی، مال مورد معامله را به غیر منتقل کند.به هر صورت پس از آن که مالک، معامله فضولی را رد کرد، معامله باطل می شود.واضح است که رد معامله فضولی دارای آثار حقوقی میان مالک و اصیل و نیز فضول خواهد بود.
رابطه مالک و اصیل در معامله فضولی
به گزارش عدالت سرا، اصیل، طرف قرارداد عقد فضولی است. اگر فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم نکرده باشد، آثار معامله فضولی متوجه اصیل نیز خواهد شد، اما قطعا اصیل، غاصب محسوب نمی شود و آثار غصب نیز بر وی جاری نمی شود.این در حالی است که با توجه به آن که معامله باطل شده، اصیل موظف است از عهده خساراتی که بر مالک وارد شده است، برآید.اما اگر فضول، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد، اصیل علاوه بر جبران خسارات فوق الذکر، موظف است که مورد معامله را با جبران ضرر ناشی از نقص یا عیب و … به مالک برگردانده و اگر عین مال تلف شده باشد، موظف است مثل یا قیمت روز تادیه مال را به مالک تسلیم کند. در ای نصورت علاوه بر اثر معامله فضولی، آثار غصب نیز شامل اصیل می شود.
رابطه اصیل و فضول در معامله فضولی
در رابطه حقوقی میان اصیل و فضول دو فرض متصور است.
1- اگر اصیل، به انجام معامله فضولی آگاه باشد و با این قصد معامله را انجام داده باشد، فقط حق استرداد ثمن پرداختی را دارد؛ چراکه آگاهانه معامله فضولی را انجام داده است. (قاعده اقدام)
2- اما اگر اصیل به انجام معامله فضولی آگاه نباشد، علاوه بر آن که استحقاق مطالبه ثمن پرداختی را دارد، می تواند برای مطالبه خسارات و غرامات خود، به فضول مراجعه کند.
غرامات به معنای خسارت یا ضرر و زیان مالی است که فضول باید بابت جبران خسارت به اصیل پرداخت کند.هم چنین اگر اصیل به دلیل انجام این معامله، مجبور به طرح دعوا و پرداخت هزینه دادرسی شود، می تواند تمامی این هزینه ها را از فضول مطالبه کند.ماده ۳۹۱ قانون مدنی مقرر کرده است «در صورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.»
همچنین دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ اول تیر سال 1400 در ارتباط با غرامات این چنین اعلام نظر کرده است: «با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان گونه که در رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 15 مهر سال 1393 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ خارج است …» با عنایت به رای وحدت رویه فوق الاشاره می توان این گونه بیان کرد که تعهد فضول به پرداخت قیمت واقعی مال مورد بحث، منوط به دریافت وجه رایج کشوری است؛ لذا اگر بخشی از وجه را دریافت کرده باشد، مکلف به پرداخت غرامت نسبت به همان میزان است. همچنین در تعیین میزان جبران خسارت، شاخص بانک مرکزی نقشی نداشته و ملاک عمل، قیمت روز امثال مبیع موضوع معامله فضولی از طریق کارشناسی است.نکته قابل توجه این است که اگر نسبت به مال غیر، معاملات متعدد فضولی انجام شود، هر یک از طرف های اصیل صرفاً می تواند به فضول معامله فضولی خود مراجعه کند.
رابطه مالک و فضول در معامله فضولی
در ارتباط با رابطه میان مالک و فضول دو حالت وجود دارد:
1- اگر فضول مال مورد معامله را تصرف نکرده باشد، صرفاً از باب مسئولیت مدنی در مقابل مالک مسئول است و باید از عهده خسارات وارده جهت انعقاد معامله فضولی و اثبات بطلان آن ازجمله خسارات دادرسی و … برآید.
2- اما اگر فضول بر مورد معامله استیلا یافته باشد، در این صورت علاوه بر آثار معامله فضولی، عمل غصب نیز انجام شده است و مالک می تواند علاوه بر جبران خسارات، برای استرداد عین و منافع و در صورت تلف شدن مال، مثل یا قیمت آن به فضول مراجعه کند.
اخبار ارز ، دلار ، طلا و سکه اینجا کلیک کنید.
اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث اینجا کلیک کنید.
اطلاعات عمومی دانستنیها آیا میدانید اینجا کلیک کنید.
دانستنیهای حقوقی اینجا کلیک کنید.
نکات مهم درباره انبار اینجا کلیک کنید.
درباره شهرکهای صنعتی اینجا کلیک کنید.
برای ثبت آگهی رایگان و تبلیغات خرید و فروش املاک و مستغلات اینجا کلیک کنید.
