توضیحات

نوشته شده توسط افشار

دسته: آشنایی با قوانین ملکی

تاریخ ایجاد در 29 خرداد 1398

بازدید: 11

انحصار وراثت

انحصار وراثت به معنای مشخص شدن تعداد وراث شخص فوت‌شده و همچنین سهم آنها از ارث است. بعد از مشخص‌ کردن قانونی این موارد است که وارثان حق دارند اموال شخص فوت‌شده را مطابق با سهم قانونی خود تقسیم کنند. انحصار وراثت به این معناست که تعداد وارثان شخص فوت‌شده و همچنین سهم آنها از ارث مشخص شود. بعد از مشخص‌ کردن قانونی این موارد است که وارثان حق دارند اموال شخص فوت‌شده را مطابق با سهم قانونی خود تقسیم کنند. مرجعی که باید برای گرفتن گواهی و تصدیق انحصار وراثت به آن مراجعه شود، شورای حل اختلاف است.  باید توجه کرد که این درخواست را باید به شورای حل اختلاف محلی داد که آخرین سکونت فرد فوت‌شده یعنی آخرین خانه‌ مسکونی او در آن محل بوده است. مهم نیست که آن فرد در کجا فوت کرده یا اموال او در کدام شهر باشد. به گزارش مهداد، مطابق ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی، هر یک از وارثان یا هر کس که از ارث سهم یا نفعی می‌برد (مانند طلبکاران فرد فوت‌شده) می‌تواند از شورای حل اختلاف محل تصدیق انحصار وراثت را درخواست کند.

 چه مدارکی برای درخواست تصدیق انحصار وراثت لازم است؟

ارایه اصل گواهی فوت و کپی برابر اصل‌شده آن الزامی است. برای تهیه کپی برابر اصل می‌توان به دفاتر اسناد رسمی یا دفتر شورای حل اختلاف مراجعه کرد؛ اسامی کلیه وارثان باید در فرم استشهادیه مخصوصی که توسط شورای حل اختلاف در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد، نوشته شده و توسط ۲ نفر از اشخاصی که وراث و شخص فوت‌شده را می‌شناسند در یکی از دفاتر اسناد رسمی امضا شده و در دفاتر اسناد رسمی تایید شود؛ وراث باید پس از فوت شخص، لیست کلیه اموال و دارایی‌های او اعم از وجه نقد، کالا، ملک و … را به اداره دارایی محل سکونت متوفی ارایه و رسید آن را دریافت کنند. اما در حال حاضر ارایه رسید اظهارنامه دارایی به شورای حل اختلاف ضروری نیست؛ متقاضی باید علاوه بر شناسنامه خود کپی برابر اصل‌شده شناسنامه سایر وراث را نیز تهیه و به شورای حل اختلاف تقدیم کند. ارایه اصل شناسنامه‌ها جهت ملاحظه هم الزامی است همچنین اگر فرد فوت‌شده همسر دایمی داشته باشد، همراه داشتن عقدنامه او و کپی آن الزامی است. پس از تهیه این مدارک، متقاضی باید به شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت فرد فوت‌شده مراجعه کند و ضمن پرداخت هزینه مصوب، دادخواست گواهی انحصار وراثت را به همراه مدارک بالا، تقدیم شورا کند. این دادخواست مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و اگر مدارک مورد نیاز کامل بوده و مشکلی وجود نداشته‌ باشد، دستور صدور آگهی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار کشور صادر می‌شود. اگر ظرف یک‌ ماه هیچ فردی غیر از ورثه معرفی‌شده در دادخواست، ادعا نکرد که جزو ورثه متوفی است، قاضی گواهی انحصار وراثت با مشخص کردن سهم هر یک از وراث را صادر خواهد کرد. اگر فرد جدیدی طی آن یک ماه ادعا کرد که جزو ورثه متوفی است اما اسم وی در دادخواست و آگهی درج نشده است، باید به شورای حل اختلاف مربوطه مراجعه کند تا آن شورا صحت و سقم ادعای او را مشخص کند و بعد از تعیین تکلیف درباره این فرد، نسبت به صدور گواهی انحصار وراثت اقدام کند.

توضیحات

نوشته شده توسط افشار

دسته: آشنایی با قوانین ملکی

تاریخ ایجاد در 29 خرداد 1398

بازدید: 11

اقدامات لازم برای دریافت خسارت ناشی از فسخ قرارداد

خسارت قراردادی به موردی اطلاق می‎شود كه به موجب تعهدی لازم‌الاجرا در حین قرارداد، شخصی به‎لحاظ عهدشکنی ناگزیر از جبران خسارت به طرف مقابل در معامله می‎شود. در حقیقت، قانونگذار با تعبیه ساز و کارهایی از یک طرف امنیت و سرعت اجرای قراردادها را تأمین کرده و از طرف دیگر به عنوان عاملی بازدارنده به کاهش میزان دعاوی ناشی از تخلفات قراردادی توجه کرده است.

منظور از خسارت ضرر و زیان است و زمانی كه از تأدیه خسارات بحث می‌شود (موضوع مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی) به معنای چیزی است كه برای جبران ضرر پرداخت می‌شود. همچنین بر اساس ماده ۲۲۶ قانون مدنی در مورد عدم انجام تعهد از طرف یكی از دو طرف معامله، طرف دیگر می‌تواند ادعای خسارت کند.

 اقسام خسارت و طرق جبران آن

در یک تقسیم‌بندی کلی خسارت به دو گونه خسارت ناشی از قرارداد و خسارت غیر قراردادی قابل تصور است که به مسئولیت قراردادی و نیز غیر قراردادی تعبیر می‎شود. در اوصاف نوع اول مستفاد از قانون مدنی باید بیان کرد چنانچه بین زیان‌دیده و عامل ورود ضرر، قراردادی معتبر منعقد شده باشد و خسارت، ناشی از اجرا نكردن مفاد این قرارداد باشد، در این صورت خسارت قراردادی و در غیر این صورت غیر قراردادی است.

مفهوم مسئولیت قراردادی، تعهدی است كه در نتیجه تخلف از مفاد قرارداد، برای اشخاص ایجاد می‌شود، برخلاف مسئولیت مدنی خارج از قرارداد كه ضمان قهری نیز لقب دارد و در آن قراردادی در كار نیست.

تعریف ساده‌ای که می‎توان از مسئولیت مدنی داشت، این است که شخصی که با دیگری رابطه‌ قراردادی ندارد (یعنی قراردادی تنظیم نکرده است) اما به دیگری خسارتی وارد کند، موظف به جبران آن است. به عبارت دیگر، در برابر او مسئولیت مدنی دارد یا ضامن است.

در همین راستا راه‌هایی که برای جبران خسارت می‎توان برشمرد یکی آن است که وضع زیان‌دیده به حالت قبل از ورود ضرر برگردانده شود. مانند درمان شکستگی ناشی از تصادف با عابر پیاده یا صافکاری خودرویی که در تصادف غیرعمدی دچار حادثه شده است. این روش بر دیگر روش‌ها ترجیح دارد، زیرا ضرر کاملا از بین می‌رود و خودرو به حالت اولیه بازمی‌گردد.

راه حل دیگر نیز جبران خسارت از طریق دادن معادل آن است. این راه حل وقتی کاربرد دارد که اعاده‌ وضع به حالت قبل از ورود زیان میسر نباشد. این روش جبران خسارت، دادن معادل غیرنقدی یا جبران نقدی ضرر است. برای جبران خسارت‌های بدنی و معنوی بیشتر از روش جبران نقدی استفاده می‌شود.

در خصوص شرایط ایجاد مسئولیت قراردادی باید گفت که اولاً برای اثبات این مسئولیت، وجود قرارداد ضرورت دارد لذا احراز رابطه قراردادی میان خواهان و خوانده یكی از اركان آن است. ثانیاً این رابطه فقط در مورد طرفین قراردادی باید باشد. بر این اساس اگر طرف قرارداد به شخص دیگری كه خارج از قرارداد است ضرری بزند، این مسئولیت قراردادی نخواهد بود. ثالثاً باید بین خسارت وارده و قرارداد، رابطه علیت باشد كه بتوان گفت خسارت در نتیجه عدم اجرای تعهد به وجود آمده است؛ برای مثال در قرارداد خرید و فروش آپارتمانی، اگر فروشنده در موعد مقرر تحویل ندهد و ضرری از این بابت به مشتری وارد شود، این در نتیجه مسئولیت قراردادی است.

 گذشت زمان اجرای قرارداد

ماده‌ ۲۲۶ قانون مدنی مقرر می‌دارد «در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت کند مگر اینکه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت کند که اختیار موقع انجام با او باشد و ثابت کند که انجام تعهد را مطالبه کرده است.»

به طور کلی زمان اجرای تعهد قراردادی به سه گونه یعنی با توافق طرف‌های قرارداد به هنگام عقد؛ به حکم عرف یا با تعیین بعدی یکی از طرف‌ها یا شخص ثالث مشخص می‌شود.

متعهد در صورتی مسئول جبران خسارت ناشی از تخلف از انجام تعهد است که در عدم انجام تعهد یا تأخیر در آن، تقصیر داشته باشد، یعنی تخلف مزبور بی‌ارتباط با اراده او نباشد. در غیر این صورت مسئولیتی برای او نمی‌توان شناخت.

ارتباط اراده با تخلف، خواه به صورت عمد یا بی مبالاتی باشد، زمینه را برای مسئولیت متخلف فراهم می‌سازد.

لازم به ذکر است که مطابق ماده‌ ۲۲۹ قانون مدنی «اگر متعهد به واسطه حادثه‌ای که رفع آن خارج از حیطه‌ اقتدار اوست، نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.»

 ورود خسارت

ورود خسارت به متعهدله در اثر تخلف متعهد در اجرای قرارداد به عنوان شرط سوم مسئولیت قراردادی متعهد در اینجا بررسی می‌شود. برای اینکه متعهد در برابر متعهدله مسول باشد، لازم است در اثر تخلف، خسارتی به متعهدله وارد شده باشد. در غیر این صورت، مسئولیت به علت فقدان موضوع منتفی خواهد بود.

ماده ۲۲۱ قانون مدنی مقرر می‌دارد «اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.»

همچنین ماده‌ ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی اعلام می‌کند «خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی یا به طور مستقل، جبران خسارت ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به ادای حق یا امتناع از آن به وی وارد شده است یا خواهد شد، همچنین اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه کند.»

 مسئولیت ناشی از تأخیر مدیون در ادای دین پولی

منظور از خسارت تأخیر تأدیه، زیانی است که در اثر خودداری مدیون از ادای دین پولی خود به طلبکار در زمان مقرر به این شخص وارد می‌شود.

مطابق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی «در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت کرده است، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌شود محاسبه و مورد حکم قرار خواهد دارد مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه کنند.»

 دادگاه صالح و هزینه دادرسی دعوای مطالبه‌ خسارت قراردادی

در خصوص دعوای مطالبه خسارات قراردادی مطابق ماده‌ ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل اقامت خوانده صالح است. به‌علاوه مستندآً به ماده‌ ۱۳ قانون فوق محل تنظیم قرارداد یا محل انجام تعهد نیز می‌تواند صالح باشد لازم به ذکر است که هزینه دادرسی این دست دعاوی نیز با توجه به خواسته‌ تقدیمی تقسیم می‌شود.

توضیحات

نوشته شده توسط افشار

دسته: آشنایی با قوانین ملکی

تاریخ ایجاد در 28 خرداد 1398

بازدید: 14

آشنایی با قرار وثیقه در قانون

زمانی که جرمی اتفاق می‌افتد چه با شکایت شاکی خصوصی و چه در دعوای عمومی، که شاکی خصوصی ندارد و توسط دادسرا و به نمایندگی از جامعه طرح می‌شود، لازم است در خصوص آن جرم تحقیقاتی صورت گیرد تا روشن شود که مجرم کیست و جرم چگونه اتفاق افتاده است؛ این مرحله «تحقیقات مقدماتی» نامیده می‌شود.

انجام تحقیقات وظیفه‌ یک مقام قضایی و عموما بازپرس یا دادیار است. معمولا در طول انجام تحقیقات مقدماتی بازپرس یا دادیار باید تصمیماتی اتخاذ کنند که پرونده را برای اظهارنظر در مورد دلایل اتهام و قابلیت محاکمه‌ متهم آماده می‌کنند. این تصمیمات در اصطلاح حقوقی «قرار» نامیده می‌شوند.

 قرار‌های تأمین کیفری

بر اساس ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی کیفری جدید، «به ‌منظور دسترسی به متهم و حضور به‌موقع وی، جلوگیری از فرار یا مخفی شدن او و تضمین حقوق بزه‌دیده برای جبران ضرر و زیان وی، باز‌پرس پس از تفهیم اتهام و تحقیق لازم، در ‌صورت وجود دلایل کافی، یکی از قرارهای تأمین زیر را صادر می‌کند که شامل التزام به حضور با قول شرف؛ التزام به حضور با تعیین وجه التزام؛ التزام به عدم خروج از حوزه قضایی با قول شرف؛ التزام به عدم خروج از حوزه قضایی با تعیین وجه التزام؛ التزام به معرفی نوبه‏ای خود به‌صورت هفتگی یا ماهانه به مرجع قضایی یا انتظامی با تعیین وجه التزام؛ التزام مستخدمان رسمی کشوری یا نیروهای مسلح به حضور با تعیین وجه‌التزام، با موافقت متهم و پس از اخذ تعهد پرداخت از محل حقوق آنان از سوی سازمان مربوط؛ التزام به عدم خروج از منزل یا محل اقامت تعیین‌شده با موافقت متهم با تعیین وجه‌التزام از طریق نظارت با تجهیزات الکترونیکی یا بدون نظارت با این تجهیزات؛ اخذ کفیل با تعیین وجه‌الکفاله؛ اخذ وثیقه اعم از وجه نقد، ضمانت‏نامه بانکی، مال منقول یا غیرمنقول و بازداشت موقت با رعایت شرایط مقرر قانونی است.

بر اساس تبصره 3 این ماده، در جرایم غیرعمدی در صورتی که به تشخیص مقام قضایی تضمین حقوق بزه‏دیده به طریق دیگر امکان‏پذیر باشد، صدور قرار کفالت و وثیقه جایز نیست.»

همچنین بر اساس ماده ۲۲۰ این قانون، «درصورتی‌ که متهم بخواهد به جای معرفی کفیل، وثیقه بسپارد، بازپرس مکلف به قبول آن و تبدیل قرار است. در این صورت متهم می‌تواند در هر زمان با معرفی کفیل، آزادی وثیقه را تقاضا کند.» در واقع با این دست قرار‌ها، مرجع تحقیق (دادسرا یا دادگاه) برای اینکه بتواند در مواقع لزوم به‌ متهم دسترسی داشته باشد و تحقیقات مقدماتی را به انجام برساند، برخی از حقوق متهم را برای مدتی، محدود یا از او سلب می‌کند. به علاوه این قرار‌ها غالبا جنبه‌ مالی دارند و به نوعی جبران خسارت احتمالی بزه‌‌دیده (کسی که از وقوع جرم متضرر شده است) را تضمین می‌کنند. از جمله مهمترین و پرکاربردترین این قرار‌ها می‌توان به قرار کفالت، قرار وثیقه و قرار بازداشت موقت اشاره کرد.

 وثیقه می‌تواند وجه نقد، ضمانت‌نامه‌ بانکی، مال منقول یا غیرمنقول باشد

قرار وثیقه قراری است که به‌ موجب آن متهم متعهد می‌شود که هرگاه به مرجع قضایی احضار شد، در این مرجع حضور به‌هم رساند و برای تضمین انجام این تعهد وثیقه‌‌ای به مبلغ معین به مرجع قضایی می‌‌سپارد. اگر متهم در موعد مقرر در این مرجع حاضر نشود، این وثیقه ضبط خواهد شد. وثیقه می‌تواند وجه نقد، ضمانت‌نامه‌ بانکی، مال منقول یا غیرمنقول باشد. با این وجود از میان این موارد در عمل بیشتر مال غیرمنقول از جانب مقام قضایی مورد پذیرش قرار می‌گیرد. دلیل این امر آن است که غالبا برای افراد دشوار است که سرمایه‌ خود را برای مدت نامعلومی در اختیار مرجع قضایی بگذارند.

ضمانت‌نامه‌های بانکی معمولا کارمزد بالایی دارند. مال منقول هم نیاز به جایی برای نگهداری دارد که معمولا مراجع قضایی چنین امکانی ندارند؛ بنابراین بهترین گزینه در عمل همان مال غیرمنقول است که سند مالکیت آن به مرجع قضایی تسلیم شده و مراتب توقیف آن به اداره‌ ثبت اسناد و املاک اعلام می‌شود تا مانع نقل و انتقالات بعدی آن شوند.  چون مالی که به عنوان وثیقه در توقیف است دیگر قابلیت خرید و فروش ندارد. خود متهم یا هر شخص دیگری می‌توانند وثیقه‌ خواسته‌شده را تودیع کنند.

نکته‌ حائز اهمیت دیگر این است که میزان وثیقه چگونه تعیین می‌شود؟ یکی از اهداف قرار وثیقه، جبران خسارت وارده به بزه‌‌دیده است؛ بنابراین قانون مقرر داشته است که میزان وثیقه نباید کمتر از خسارت وارده به بزه‌‌دیده باشد.

به‌علاوه مجازات بعضی از جرایم، نقدی است بنابراین مرجع قضایی سعی می‌کند که در تعیین میزان وثیقه هم میزان خسارت احتمالی وارده به بزه‌‌دیده مثل دیه و هم جزای نقدی جرم مورد اتهام را در نظر بگیرد؛ بنابراین میزان وثیقه‌ تعیین‌شده از مجموع این دو کمتر نخواهد بود.

بعد از معرفی مال برای وثیقه، ابتدا برای ارزیابی بهای آن اقدام می‌شود و کارشناس رسمی دادگستری به هزینه‌ وثیقه‌گذار، مال معرفی‌شده را ارزیابی می‌کند.  اگر ارزش مال معرفی‌شده به میزان تعیین‌شده یا بیشتر باشد، بازپرس قرار وثیقه را می‌پذیرد. در غیر این صورت باید مال دیگری معرفی شود. در غیر این صورت متهم بازداشت خواهد شد. به‌طور کلی اگر برای متهمی قرار وثیقه صادر شده باشد تا زمانی که نتوانسته است این وثیقه را فراهم کند، به بازداشتگاه منتقل می‌شود؛ اما پس از صدور قرار وثیقه، تودیع مال و پذیرش آن، از بازداشتگاه آزاد می‌شود یا اگر به بازداشتگاه نرفته باشد، به آنجا اعزام نمی‌شود. وثیقه‌گذار می‌تواند بعدا مال مورد وثیقه را عوض کند. مثلا به جای سند زمین سند خانه یا آپارتمانی را به مرجع قضایی معرفی کرده و سند زمین خود را آزاد کند. نکته‌ آخر اینکه مطابق قانون در مواردی که جرم غیرعمدی بوده است و امکان جبران خسارت بزه‌‌دیده از راه دیگری وجود داشته باشد؛ مثلا متهم بیمه‌نامه داشته است، مقامات قضایی نمی‌توانند قرار وثیقه صادر کنند. اگر مبلغ بیمه‌نامه مطابق مواردی که ذکر شد کافی نباشد، قرار وثیقه صادر می‌شود، اما مبلغ بیمه‌نامه در میزان وثیقه موردنیاز لحاظ می‌‌شود.

مثلا اگر بیمه‌‌نامه‌ متهم تا مبلغ یکصد میلیون تومان را پوشش می‌‌دهد و خسارت متهم 150 میلیون تخمین زده می‌‌شود، تنها برای پنجاه میلیون از متهم وثیقه اخذ خواهد شد.

توضیحات

نوشته شده توسط افشار

دسته: آشنایی با قوانین ملکی

تاریخ ایجاد در 19 خرداد 1398

بازدید: 29

نکاتی درباره قرارداد اجاره

اژه انفساخ درباره قراردادی به کار می‌رود که باهمه شرایط صحتی که قانون‌گذار برای بستن یک عقد در نظر گرفته، بسته‌شده و سپس، در میانه راه، به علتی قرارداد از بین رفته‌است اما واژه بطلان زمانی به کار گرفته می‌شود که قرارداد، از همان ابتدا و زمان ایجاد، شرایط قانونی لازم برای صحت عقد را نداشته است.

مواردی که قرارداد اجاره هیچ اثری ندارد (باطل است)

درباره قرارداد اجاره، ویژگی‌ها و موارد فسخ آن در نوشتار قبل بحث شد. در این مطلب، قصد بررسی مواردی راداریم که قرارداد اجاره به دلایلی اثر خود را ازدست‌داده و باطل محسوب می‌شود. اما قبل از شروع این بحث، ابتدا باید با دو اصطلاح حقوقی «انفساخ» و «بطلان» آشنا شویم.

در قانون مدنی دو اصطلاح انفساخ و بطلان عموماً درباره قراردادها استفاده‌شده است. واژه انفساخ درباره قراردادی به کار می‌رود که باهمه شرایط صحتی که قانون‌گذار برای بستن یک عقد در نظر گرفته، بسته‌شده و سپس، در میانه راه، به علتی قرارداد از بین رفته و حیات حقوقی خود را نسبت به آینده از دست می‌دهد. به‌عنوان‌مثال، در قرارداد خریدوفروش، خریدار و فروشنده عقد صحیحی میان خود می‌بندند که تمام شرایط قانونی لازم را دارا است، اما قبل از این‌که فروشنده کالا را به خریدار تحویل دهد، ناگهان به جهت بروز حوادث غیرمنتظره، مانند زلزله، طوفان، آتش‌سوزی، سیل، سرقت و غیره، کالا از بین رفته و یا تسلیم آن به خریدار غیرممکن می‌گردد. در این صورت، گفته می‌شود که قرارداد خریدوفروش از این زمان به بعد، «منفسخ» می‌شود یعنی دیگر نسبت به آینده اثری نخواهد داشت، زیرا در این عقد، وجود دو چیز که باهم مبادله شوند، لازم و ضروری است و با از بین رفتن یا عدم امکان تسلیم یکی از آن‌ها، عقد نیز از اثر می‌افتد.

اما واژه بطلان زمانی به کار گرفته می‌شود که قرارداد، از همان ابتدا و زمان ایجاد، شرایط قانونی لازم برای صحت عقد را نداشته است. در حقیقت، وقتی از این کلمه درباره قراردادی استفاده می‌شود، گویی اصلاً عقدی از همان ابتدا بسته نشده است. مثلاً در قانون مدنی، یکی از شرایط صحیح بودن قرارداد، وجود قصد و اراده جدی برای بستن عقد است. بنابراین، اگر شخصی از باب شوخی و بدون داشتن اراده محکم و قاطع، به دیگری بگوید که خانه خود را به تو فروختم، قراردادی ایجاد نخواهد شد و درواقع، این قرارداد به جهت نداشتن شرط اساسی قصد، باطل است. یا اگر کودک چهارساله‌ای قراردادی را منعقد کند، به دلیل نداشتن صلاحیت قانونی لازم برای انجام این کار، قرارداد او از ابتدا باطل بوده و اثری نخواهد داشت.

پس از آشنایی با دو اصطلاح انفساخ و بطلان، به عقد اجاره که موضوع بحث ما است، برمی‌گردیم. همان‌طور که در نوشتار قبل اشاره شد، عقد اجاره موجب می‌شود که مستأجر مالک منافع مورد اجاره شود، یعنی مجوز بهره‌برداری از آن را پیدا کند. اما ازآنجایی‌که منفعت، به‌تدریج و به‌طور مستمر، در طول زمان ایجاد می‌شود، با این‌که مستأجر از همان ابتدای بستن قرارداد اجاره، مالک منافع می‌شود ولی این ملکیت متزلزل و سست بوده و کم‌کم، هم‌زمان با استفاده از مورد اجاره در طول زمان، ملکیت او بر منافع مستقر می‌گردد. به همین دلیل، اگر به علتی، عین مستأجره در طول مدت اجاره از بین رفت، مانند این است که از این زمان به بعد، مالکیت مستأجر بر منافع از همان ابتدا ایجاد نشده است. بنابراین، گفته می‌شود که عقد اجاره از این زمان، نسبت به آینده باطل می‌شود نه من فسخ، زیرا وجود منفعت و قابلیت استفاده از مورد اجاره در تمام طول مدت آن، یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره است و زمانی که مشخص شود، از ابتدا منفعت و قابلیت استفاده نسبت به بخشی از مدت وجود نداشته است، عقد اجاره درباره همان بخش باطل است. قانون مدنی نیز، درباره عقد اجاره، در صورت نبود شرایط لازم، از اصطلاح بطلان استفاده کرده است. در ادامه، درباره موارد بطلان قرارداد اجاره با توجه به قانون مدنی صحبت می‌کنیم. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ به موارد بطلان عقد اجاره اشاره نشده است.

در موارد زیر قرارداد اجاره باطل محسوب می‌شود:

۱. اگر شرایط عمومی صحت قرارداد و شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره رعایت نشود. به‌عنوان‌مثال، مدت اجاره کاملاً مبهم بوده و به‌هیچ‌وجه، قابل‌تعیین نباشد. یا این‌که مورد اجاره مجهول باشد و مستأجر دقیقاً نداند که چه چیزی را اجاره می‌کند.

۲. درصورتی‌که مورد اجاره، عیبی پیدا کند که موجب از بین رفتن امکان و قابلیت استفاده مستأجر از آن شود، به‌طوری‌که رفع عیب نیز ممکن نباشد. این مسئله، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ موجب ایجاد حق فسخ برای مستأجر می‌شود.

۳. هرگاه در مدت اجاره، تمام یا قسمتی از عین مستأجره به‌واسطه حوادث طبیعی، مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی و غیره، از بین برود. در این صورت، قرارداد اجاره از زمان تلف، نسبت به مقدار تلف‌شده باطل می‌شود.

۴. درصورتی‌که موجر فقط به مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره باشد و در میانه مدت اجاره فوت کند. در نوشتار قبل، به هنگام برشمردن ویژگی‌های قرارداد اجاره گفته شد که این عقد، جزء عقود لازم است. به همین دلیل، طرفین هر زمان که تمایل داشته باشند، نمی‌توانند آن را بر هم زنند و باید تنها به مواردی اکتفا کنند که قانون‌گذار برای آن‌ها حق فسخ قائل شده است. در اینجا باید اضافه کرد که ویژگی مهم دیگر عقود لازم برخلاف عقود جایز، این است که با فوت، مجنون یا سفیه شدن یکی از دو طرف از بین نرفته و هم چنان باقی می‌ماند. اجاره نیز از همین قاعده پیروی می‌کند. اما گاهی ممکن است که کسی که می‌خواهد مالی را اجاره دهد، مالک خود مال به‌طور تام و تمام نباشد، بلکه مالک منافع آن باشد، آن‌هم برای مدت عمر خود و تا زمانی که زنده است. در این صورت، با فوت این شخص، مالکیت او نسبت به‌عین مستأجره نیز پایان‌یافته و اجازه‌ای هم که به مستأجر برای بهره‌برداری از آن داده، از بین می‌رود. به‌این‌ترتیب، عقد اجاره نیز باطل می‌شود.

۵. درصورتی‌که در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط خود شخص مستأجر و نه هیچ شخص دیگر، حق استفاده و بهره‌برداری از مورد اجاره را دارد و او نیز در حین مدت اجاره فوت کند. به‌طورکلی، قانون مدنی به مستأجر این اختیار را داده است که با شخص دیگر، عقد اجاره دومی ببندد. بااین‌وجود، گاهی شخصیت مستأجر برای موجر آن‌قدر اهمیت دارد که در ضمن قرارداد اجاره، شرط می‌کند که فقط شخص مستأجر می‌تواند از عین مستأجره استفاده کند و مستأجر نیز این شرط را می‌پذیرد. در این صورت، با فوت مستأجر، اذن موجر برای بهره‌برداری از مورد اجاره که به شخص او اختصاص داشته از بین رفته و به همین دلیل، قرارداد اجاره نیز، باطل می‌شود.

۶. اگر در ضمن قرارداد فروش یک مال، فروشنده برای خود تا مدت معینی، حق فسخ عقد را شرط کند و خریدار نیز بپذیرد و سپس، خریدار در مدت مذکور، عقد اجاره‌ای نسبت به همان مال ببندد که با حق فسخ فروشنده منافات داشته و عملاً آن را از بین ببرد. در این صورت، قرارداد اجاره خریدار، تا حدی که با حق فروشنده منافات دارد، باطل می‌باشد. به‌طور مثال، شخصی خانه خود را به دیگری می‌فروشد ولی در ضمن قرارداد، شرط می‌کند که تا یک ماه حق دارد که این قرارداد را برهم زند و خریدار هم می‌پذیرد؛ اما قبل از پایان این‌یک ماه، خریدار، خانه را به شخص دیگری اجاره داده و با پیشنهاد مستأجر درباره تخریب استخر خانه و ایجاد باغچه به‌جای آن موافقت می‌نماید و این مسئله در قرارداد اجاره قید می‌شود. در این مثال، ازآنجایی‌که این قسمت از قرارداد اجاره که مربوط به تخریب استخر می‌شود، با حق فروشنده اولیه برای برهم زدن قرارداد فروش منافات دارد، باطل بوده و اثری نخواهد داشت.

همان‌طور که قبلاً نیز اشاره شد، به علت این‌که عقد اجاره در زمره عقود لازم است، باید به موارد قانونی برای برهم زدن آن اکتفا نمود. ما در ضمن دو نوشته جداگانه تلاش کردیم که موارد مجاز برهم زدن این عقد را که شامل موارد اجرای حق فسخ و نیز، موارد بطلان قرارداد اجاره می‌شود، را بررسی کنیم.