ممنوع‌الخروجی مدیران خودروسازی عجیب نیست

خانه ملت: عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس شورای اسلامی می‌گوید قراردادهای فروش خودرو تقریبا یکطرفه و به نفع فروشندگان است و مشتریان اختیار و قدرتی در تغییر مفاد قراردادها ندارند.

حمید گرمابی افزود: شرایط قراردادهای خودروسازان به‌گونه‌ای است که مشتریان یا باید مفاد قرارداد را امضا کنند یا از خرید منصرف شوند؛ بنابراین راه سومی برای آنها وجود ندارد.وی درباره خبرهای منتشر شده مبنی‌بر ممنوع‌الخروج شدن مدیرعامل گروه خودروسازی سایپا گفت: شرکت‌های خودروسازی مبادلات مالی و بانکی بسیاری دارند، به همین دلیل ممکن است برخی از چک‌های این شرکت‌ها برگشت خورده و دچار مشکل شده یا با مباحث مالیاتی و... درگیر شوند؛ درصورتی‌که مراجع ذی‌ربط با این شرکت‌ها همراهی نکرده و قوانین را مو به مو اجرا کنند، ممنوع‌الخروجی مدیران بسیاری از شرکت‌ها موضوعی کاملا عادی خواهد بود.نماینده مردم نیشابور و فیروزه در مجلس افزود: در ماه‌های اخیر به‌دلیل شرایط اقتصادی بسیاری از مدیران واحدهای تولیدی و شرکت‌ها با مشکلاتی مانند بدهی، مالیات و... دست و پنجه نرم می‌کنند که به واسطه این مشکلات ممنوع‌الخروج نیز می‌شوند.

بدترین مناطق برای «پارک خودرو»

براساس اطلاعات منتشر شده در اطلس کیفیت زندگی شهر تهران مناطق ۳، ۱۰ و ۶ به نسبت سایر مناطق، کمترین رضایت را از وضعیت ترافیک محله‌شان دارند. به گزارش خبرگزاری مهر، به‌تازگی گزارشی از ارزیابی کیفیت زندگی در کلان‌شهر تهران توسط معاونت اجتماعی و فرهنگی شهرداری تهران منتشر شده که در بخشی از آن به موضوع رضایت وضعیت ترافیکی محله پرداخته شده است.

در این پیمایش از شهروندان خواسته شده تا رضایت خود را از وضعیت ترافیک در محله‌شان اعلام کنند. براساس اظهارنظر شهروندان کمترین رضایت از وضعیت ترافیک در مناطق شمالی و مرکزی تهران وجود دارد و ساکنان مناطق ۳، ۱۰ و ۶ کمترین رضایت از وضعیت ترافیک در محله خود را اعلام کرده‌اند. در مقابل از نظر شهروندان بیشترین رضایت از وضعیت ترافیک در مناطق ۲۲، ۲۱ و ۲۰ بوده است. در بین محله‌های تهران شهروندان ساکن زعفرانیه اوین، کاووسیه، محمودیه و سلیمانی- تیموری کمترین رضایت را از وضعیت ترافیک محله‌شان اعلام کرده‌اند و بیشترین رضایت در محلات المپیک، غزالی (منطقه ۱۲)، نفت و کوهسار وجود دارد. در بخش دیگری از اطلس کیفیت زندگی شهر تهران به موضوع رضایت از جای پارک خودرو در محله پرداخته شده که براساس اطلاعات منتشر شده، ساکنان محلات غربی پایتخت معتقدند در محله‌شان راحت‌تر جای پارک پیدا می‌شود؛ اما مناطق مرکزی و شمالی در این خصوص نارضایتی بالایی دارند. براساس این اطلاعات رضایت کلی شهروندان تهرانی درخصوص پیدا کردن جای پارک پایین است، اما با این وجود بیشترین رضایتمندی مربوط به مناطق ۲۲، ۲۱ و ۲۰ است و کمترین رضایت نیز در مناطق ۱۰، ۷ و ۳ اعلام شده است. دهکده المپیک، شهرک دانشگاهی شریف در منطقه ۲۲ و سپهر با بیشترین نمره رضایت و محله‌های کاووسیه، داوودیه، شمیران‌نو، امانیه و زعفرانیه کمترین رضایت را به‌دست آورده‌اند. رضایت از کیفیت پیاده‌‌رو‌ها در محلات نیز یکی دیگر از موضوعاتی است که در این پیمایش به آن پرداخته شده است؛ رضایت کلی شهروندان تهرانی در این بخش کمتر از متوسط است. ساکنان مناطق ۱۶، ۲۲ و ۲۰ بالاترین میزان رضایت را داشته و ساکنان منطقه‌های ۱۰، ۳ و یک نیز کمترین رضایت را ابراز کرده‌اند. در میان محله‌های شهرتهران، دانشگاه شریف، ارم، دریا، علی‌آباد جنوبی و بعثت بیشترین نمره را از جهت رضایت شهروندان از کیفیت پیاده‌رو به دست آورده‌اند و کمترین میزان رضایت نیز در محله‌های سلیمانی-تیموری، امامزاده قاسم، داوودیه، ولی‌آباد و زعفرانیه گزارش شده است.

انتظارات کاهشی در بازار مسکن

«دنیای‌اقتصاد» اثر ۷ پارامتر بر قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران را بررسی می‌کند

دنیای‌اقتصاد : سازندگان مسکن محاسبات خود را درباره قیمت فروش واحدهای مسکونی «در حال ساخت» یا «آماده ساخت» تغییر دادند. با شکل‌گیری انتظارات کاهشی برای آینده قیمت مسکن در سمت تقاضا، عوامل عرضه نیز به تجدیدنظر کاهشی برای «نوسازهای در راه فروش» متقاعد شده‌اند. ۷ پارامتر در بازار ساخت و ساز وضعیت جدید را در پایتخت شکل داده است. اگر چه پارامتر هزینه‌ای دستمزد کارگر ساختمانی و بهای جواز ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا کرده، اما رکود معاملات مسکن و همچنین انعطاف در قیمت فروش زمین به تغییر حرکت سازنده‌ها منجر شده است.

موج انتظارات کاهشی از «بازار معاملات مسکن» به «بازار ساخت‌وساز» تسری پیدا کرد. سرایت این موج به بازار پروژه‌های در حال ساخت آپارتمان در نیمه شمالی شهر تهران سبب شده تا محاسبات بساز و بفروش‌ها برای «واحدهای مسکونی نوساز در راه عرضه به بازار» تغییر کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی روند بازار مسکن طی چندماه گذشته نشان می‌دهد: اولین نشانه‌‌های انتظارات کاهشی قیمت در بخش معاملات مسکن اواخر بهار امسال هویدا شد؛ به‌طوری‌که با کاهش شیب رشد ماهانه تورم مسکن این انتظار را در میان متقاضیان و خریداران مسکن شکل داد که به‌تدریج سطح قیمت‌ها ثابت و نهایتا کاهشی خواهد شد. علاوه‌بر متقاضیان خرید مسکن، واسطه‌های ملکی نیز این انتظار را داشته و سعی کردند انتظارات کاهشی در بازار معاملاتی مسکن را گسترش دهند. آغاز موج انتظارات کاهش قیمت در حوزه معاملات به‌خوبی در آمار تحولات بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان ثبت شد. مطابق با آمار رسمی منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن، نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر در تیر به کمتر ۵/ ۱ درصد رسید. کشیده شدن ترمز تورم ماهانه قیمت مسکن طی هفته‌های گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل سرایت موج «انتظارات کاهشی» به حوزه ساخت‌وساز است. به طوری که تحقیقات میدانی از فعالان ساختمانی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: سازنده‌ها روی قیمت‌های فروش آتی در حال بازنگری کاهشی هستند. به تعبیر دیگر انتظارات کاهشی سبب شده تا سازنده‌ها برای ساخت‌وسازهایی که در ماه‌های آتی به واحدهای نوساز قابل عرضه به بازار تبدیل می‌شوند، محاسبات قیمتی را تغییر و به شکل کاهشی نسبت به وضعیت کنونی پیش‌بینی کنند. آن‌طور که برخی از فعالان ساختمانی اعلام می‌کنند در حال حاضر در مناطقی از شهر تهران شامل مناطق مصرفی و نیمه شمالی، برای واحدهای در حال ساخت و قابل عرضه در ماه‌های آتی، بین ۱۰ تا ۱۳ درصد تجدیدنظر کاهشی در برآورد قیمت فروش آتی خواهند داشت.

از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمان تغییرات مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، موج انتظار کاهشی را به بخش ساخت‌وساز رسانده است.

 

بر این اساس، اثر ۷ پارامتر اصلی بر قیمت تمام شده ساخت مسکن قابل بررسی است.

نخستین پارامتر تاثیرگذار، به رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات مسکن باز می‌گردد. طی ماه‌های اخیر، در پی افزایش سطح قیمت‌ها و تعدیل نشدن تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم موجود در این بخش، قدرت خرید بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به شدت کاهش پیدا کرد. همین موضوع منجر به عقب‌نشینی حجم زیادی از متقاضیان خرید مسکن از بازار شد. آخرین آمار منتشر شده از حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بازار مسکن نشان می‌دهد: طی یک‌ ماه تیر، حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در بنگاه‌های املاک پایتخت معامله شدند که نسبت به ماه قبل از آن حدود ۲۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. دومین پارامتر به کاهش شدید نرخ تورم ماهانه مسکن مربوط می‌شود. آنطور که آمارهای رسمی نشان می‌دهد نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در ابتدای فصل تابستان به کمتر ۵/ ۱ درصد رسیده است. انتشار این آمار، این گمانه و انتظار را در بازار شکل داد که احتمالا مقطع کنونی رشد قیمت مسکن به خط پایان رسیده است.

شکل‌گیری انتظارات کاهشی در جامعه متقاضیان خرید مسکن، توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش شیب رشد قیمت زمین، افزایش محسوس نرخ حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش هزینه اخذ جواز ساختمانی از سوی شهرداری تهران چهار پارامتر مهم و تاثیرگذار دیگر در هزینه تمام شده ساخت مسکن برای فعالان ساختمانی محسوب می‌شود که در پی تغییر و تحولات شکل گرفته در هر یک از آنها، محاسبات مربوط به تعیین قیمت پیشنهادی برای واحدهای نوساز عرضه شده به بازار تغییر خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آخرین تغییرات رخ داده در این پارامترها به‌گونه‌ای است که برآیند آن موج انتظارات کاهشی را به بازار نوسازهای در راه رسانده است.

مهم‌ترین تغییرات رخ داده در هفت پارامتر تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، به دو نیروی غیرهم‌جهت مربوط می‌شود که در حال حاضر بازار ساخت‌وساز مسکن را جهت می‌دهد. نیروی اول، انتظارات کاهشی در بازار خرید مسکن است. در این بخش از یکسو متقاضیان در جست‌و‌جوی خرید مسکن و از سوی دیگر حتی واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند زمان کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن فرا رسیده است. نیروی دیگر، مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است. آن‌طور که سازنده‌ها و فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند در حال حاضر در بهترین حالت قیمت تمام شده ساخت مسکن نسبت به سال گذشته تغییر پیدا نکرده است. از این رو عنوان می‌کنند؛ اگرچه در سال گذشته پارامترهای مساله‌ساز برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی، قیمت مصالح ساختمانی و زمین بود اما در سال‌جاری، سه پارامتر شامل هزینه اخذ جواز ساختمانی، هزینه حقوق و دستمزد کارگر ساختمانی و در نهایت قیمت زمین نقش اصلی را در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بازی می‌کنند.

بسازو بفروش‌ها عنوان می‌کنند هزینه اخذ جواز ساختمانی در مناطقی از شهر تهران به‌دنبال تصمیم شورای شهر و شهرداری، نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. البته با وجود این تعدیل، همچنان نرخ عوارض ساخت‌وساز هنوز از نرخ واقعی فاصله دارد. همچنین هزینه حقوق و دستمزد برای کارگران ساختمان در سال‌جاری نسبت به پارسال حدود دو برابر شده است. نرخ رشد قیمت زمین نیز اگرچه در ماه‌های اخیر آهسته‌تر شده و برخی مالکان نیز در تعیین قیمت زمین انعطاف بیشتری نسبت به سال گذشته نشان می‌دهند، اما همچنان این پارامتر سهم زیادی در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد.

افزایش هزینه دستمزد و حقوق کارگران ساختمانی نیز یکی از پارامترهای اثرگذار در سال‌جاری بر قیمت تمام شده ساخت مسکن است. به گفته فعالان ساختمانی بخش زیادی از کارگران ساخمانی اتباع خارجی، تحت‌تاثیر افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش ریال، توقع بیشتری از افزایش دستمزد خود دارند؛ به‌طوری که هزینه روزانه دستمزد یک کارگر ساختمانی از ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان در سال گذشته به حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان در سال‌جاری افزایش پیدا کرده است. یا آنکه حقوق ماهانه کارگرانی که به‌عنوان نگهبان پروژه ساختمانی استخدام می‌شوند کمتر ۵/ ۲ میلیون تومان تعیین نمی‌شود. توجیه کارگران اتباع خارجی برای تعیین نرخ دستمزد بالا در پروژه‌های ساختمانی، افزایش هزینه زندگی در شهر تهران به‌دنبال رشد نرخ تورم و افزایش هزینه تبدیل ارز و انتقال آن به کشورشان است.

نکته جالب توجه درخصوص وضعیت کنونی بازار ساخت‌وساز و تعیین قیمت‌های پیشنهادی از سوی سازندگان آن است که علاوه‌بر تجدیدنظر کاهشی سازندگان در برآورد قیمت واحدهای نوساز در راه بازار، شکل‌گیری انتظارات کاهشی سبب شده تا سازندگان در مقطع فعلی نیز مسیر ارائه تخفیف خفیف پای میز معامله حدود سه تا چهار درصد روی قیمت پیشنهادی را باز بگذارند. سازندگان عنوان می‌کنند تخفیف پای میز معامله، در پی انعطاف خفیفی است که مالکان املاک کلنگی برای تعیین قیمت پیشنهادی ارائه کرده‌اند. به گفته آنها، هم‌اکنون مالکان املاک کلنگی پای میز معامله حدود ۵ درصد در تعیین قیمت پیشنهادی انعطاف نشان می‌دهند. در عین حال سازندگان پروژه‌های در حال ساخت در مناطق مصرفی و نیمه شمالی شهر تهران عنوان می‌کنند در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت مسکن از مترمربعی ۱۵ میلیون تومان عبور کرده و به مترمربعی ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است.

بخش عمده فعالان ساختمان با ملاک قرار دادن قیمت تمام شده ساخت مسکن، نرخ سود بانکی و حاشیه سود خود را این‌طور عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی روی واحدهای نوساز در راه بازار کاهشی خواهد بود. البته این گروه از سازندگان ساختمانی اگرچه عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی در چندماه آینده کاهشی است، اما حفظ وضعیت جدید (انتظارات کاهشی در بازار) دو شرط دارد. شرط نخست آنکه روند رشد هزینه حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی متوقف شود و شرط دیگر آنکه قیمت زمین کاهش پیدا کند یا آنکه رشد آن کاملا متوقف شود. با چنین دیدگاهی برخی از سازندگان، اندک خوش‌بینی نیز نسبت به تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن و به تبع آن بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری دارند. آنها انتظار دارند حفظ انتظارات کاهشی در بازار مسکن، از نیمه دوم سال به‌تدریج منجر به افزایش تدریجی حجم معاملات خرید و فروش شود. به گفته آنها در‌صورتی‌که حجم معاملات منعقد شده در بازار مسکن به‌تدریج افزایش پیدا کند، به‌دنبال آن می‌توان امیدوار بود بازار کسب‌و‌کارهای مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و نهایتا پروژه‌های ساختمانی اندکی با رونق مواجه شود.

جزئیات کمبود برق و آب در شهرک‌های صنعتی تهران

خبرگزاری تسنیم : مدیرعامل شهرک‌های صنعتی استان تهران درباره تخصیص برق و آب به واحدهای تولیدی مستقر در این شهرک‌ها توضیح داد و گفت: در این استان ۵هزار و ۵۴۰ واحد تولیدی در شهرک‌های صنعتی مستقر هستند که از میان آنها هزار و ۱۲۵ واحد تولیدی تعطیل شده‌اند.

صابر پرنیان با اعلام اینکه شهرک‌های صنعتی استان تهران با کمبود قابل توجه برق و آب روبه‌رو هستند، اظهار کرد: در استان تهران ۵هزار و ۵۴۰ واحد تولیدی در شهرک‌های صنعتی مستقر هستند که از میان آنها هزار و ۱۲۵ واحد تولیدی تعطیل شده‌اند. وی با اشاره به اینکه در حال حاضر نیاز شهرک‌های صنعتی استان تهران در حوزه برق ۵۰۰ مگاوات است، اظهار کرد: در این میان نیاز ۱۵۰ تا ۲۰۰ مگاواتی برق در تعدادی از شهرک‌های صنعتی در مرحله بحرانی قرار دارد که در این رابطه مشغول رایزنی و توافق برای تخصیص برق به این شهرک‌ها هستیم. مدیرعامل شهرک‌های صنعتی استان تهران با بیان اینکه در حوزه آب نیز شهرک‌های صنعتی نیازمند ۵۰۰ لیتر در هر ثانیه آب هستند، افزود: شهرک‌های عباس‌آباد، شمس‌آباد، پرند و نصیر‌آباد نزدیک به ۲۰۰ لیتر نیاز بحرانی به آب دارند. وی تصریح کرد: شهرک‌های صنعتی استان تهران حدود هزارمیلیارد تومان اعتبار نیاز دارند تا در بازه ۵ ساله بتوان مشکلات آنها را برطرف کرد. پرنیان با اشاره به اینکه برای شهرک صنعتی عباس‌آباد، خوارزمی و پایتخت بحث تخصیص ۸۵ لیتر آب از سد ماملو مطرح شده است، گفت: برای شهرک صنعتی شمس‌آباد و شهرک پوشاک هم تخصیص ۳۰۰ لیتر آب از طریق کانال محمدیه عنوان شده که امیدواریم با تامین آب این شهرک‌ها اشتغال را در آنجا به ۱۰۰ هزار نفر برسانیم.  مدیرعامل شهرک‌های صنعتی استان تهران اضافه کرد: برای شهرک فیروزکوه که قرار است قطب صنایع غذایی کشور شود هم تامین ۹۵ لیتر آب از سد نمرود عنوان شده است. علاوه بر این در بخش برق هم قرار است پست‌های برق جدید در شهرک‌های صنعتی استقرار پیدا کند؛ البته اولویت اصلی ما فعلا تامین ۱۵۰ تا ۲۰۰ مگاوات برق برای شهرک‌های صنعتی این استان است. وی در ادامه به افت فشار برق در شهرک‌های صنعتی اشاره کرد و گفت: این موضوع باعث شده آسیب‌های زیادی به تجهیزات واحدهای تولیدی مستقر در شهرک‌ها وارد شود که درصددیم این مشکل را در اسرع وقت برطرف کنیم.

۱۶۰۰ شعبه افق کوروش تا پایان شهریور

گروه بنگاه‌ها: مدیرعامل فروشگاه زنجیره‌ای افق کوروش از روند رو به رشد فروشگاه‌های این مجموعه و رسیدن تعداد شعب آن به ۱۶۰۰ فروشگاه تا پایان شهریورماه خبر داد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، امیرخسرو فخریان مدیرعامل فروشگاه زنجیره‌ای افق کوروش، با اعلام این خبر گفت: ما از ابتدای سال تا امروز ۲۰۰ فروشگاه را افتتاح کرده‌ایم و امروز ۱۵۵۵ فروشگاه در کل کشور فعال است و تمام سعی ما بر این است که تا پایان شهریورماه تعداد شعبه‌ها را به ۱۶۰۰ برسانیم.

دانستنی‌های حقوقی؛

آشنایی با برخی مقررات مرتبط با تابعیت شرکت‌ها

موضوع تابعیت شرکت‌ها از جمله مفاهیمی است که هم در حقوق ملی کشورها و هم در رویه‌های قضایی به آن پرداخته شده اما تعریف صریحی برای آن، از سوی قانونگذاران نگاشته نشده است و به‌ همین ‌دلیل، گاهی این مفهوم مورد تردید قرار می‌گیرد. در واقع مسأله تابعیت برای شرکت‌ها موضوعی نیست که مانند اشخاص حقیقی، همیشه مورد قبول واقع شود.

موضوع تابعیت شرکت‌ها از جمله مفاهیمی است که هم در حقوق ملی کشورها و هم در رویه‌های قضایی به آن پرداخته شده اما تعریف صریحی برای آن، از سوی قانونگذاران نگاشته نشده است و به‌ همین ‌دلیل، گاهی این مفهوم مورد تردید قرار می‌گیرد. در واقع مسأله تابعیت برای شرکت‌ها موضوعی نیست که مانند اشخاص حقیقی، همیشه مورد قبول واقع شود.

به گزارش «تابناک»؛ تابعیت شرکت‌ها، نخستین بار در سال ۱۹۵۹ در دادگاه تعارضات فرانسه مطرح، و امری موردی تلقی شد و از آن زمان تاکنون درخصوص این موضوع، نظرات فراوانی ارایه شده است.

تابعیت در لغت به‌ معنای تابع بودن و پیروی کردن و در اصطلاح، عبارت از رابطه‌ای سیاسی است که فردی یا چیزی را به دولتی مرتبط می‌سازد، به ‌طوری که حقوق و تکالیف اصلی وی از همین رابطه ناشی می‌شود؛ مانند تابعیت هرکس نسبت به دولت متبوع. تابعیت میتواند به دو صورت ایقاع و قرارداد باشد که نمونه‌های آن در قانون مدنی ذکر شده است.

پاسخ به این پرسش که آیا تشکیل، طرز کار یا انحلال شرکتی، به موجب قانون کشور متبوع، صحیح بوده یا خیر، این است که با تعیین تابعیت شرکت مقدور است، زیرا اعتبار یک شرکت، طرز کار و انحلال آن تابع قانون کشور متبوع است.

به نوشته «حمایت» به باور برخی حقوقدانان، استعمال مفهوم تابعیت برای شرکت‌ها امری غیرصحیح تلقی می‌شود زیرا آنان معتقدند تابعیت رابطه‌ای حقوقی است که کشور خاصی را به یکی از اعضای تشکیل‌دهنده جمعیتش مرتبط می‌سازد. به بیانی دیگر، آنان بر این اعتقادند که تابعیت رابطه‌ای معنوی میان دولت و انسان‌های تابع آن برقرار می‌‌کند که این موضوع در مورد شرکت‌ها صادق نیست؛ در نتیجه مسأله‌ای به ‌نام تابعیت شرکت‌ها وجود ندارد. اما دسته‌ای دیگر، این نگرش را مورد انتقاد قرار داده و مقایسه تابعیت شرکت‌ها و افراد را نادرست دانسته‌اند. حقوقدانان این دسته، تابعیت افراد را رابطه سیاسی بین انسان‌ها و دولت تعریف کرده‌اند. از نظر آنها تابعیت افراد با این هدف صورت می‌گیرد که حقوق و وظایف اشخاص را در آن دولت آشکار سازد. برای مثال، مشخص می‌سازد که هر فرد با توجه به نظام حقوقی کشور متبوع حق رای دارد یا خیر؟ و این در حالی است که تابعیت شرکت به‌منزله لزوم تابعیت یک شرکت از سیستم حقوقی مشخص، جهت ادامه حیات خود است. درنتیجه تابعیت شرکت برخلاف افراد، بر اساس نفع مادی مطرح می‌شود و ممکن است از سوی قاضی به یک شرکت خارجی اعطا شود.

در مورد تابعیت شرکت، قانون کشور ایران چنین مقرر داشته است «هیچ مجمع عمومی نمی‌تواند تابعیت شركت را تغییر دهد یا هیچ اكثریتی نمی‌تواند بر تعهدات صاحبان سهام بیفزاید.»

به این معنا که مجمع عمومی فوق‌العاده كه حق تغییرات در سرمایه و اساسنامه را دارد، نمی‌تواند تابعیت شركت را تغییر دهد. در قانون تجارت ایران آمده است «اقامتگاه شخص حقوقی محلی است كه اداره شخص حقوقی در آنجا است.» همچنین قانون مدنی اقامتگاه اشخاص حقوقی را مركز عملیات آنها می‌داند و درواقع اقامتگاه اشخاص حقوقی را مركز اصلی شركت آنها تعریف می‌کند. در نتیجه براساس قانون تجارت ایران، هر شرکتی که در ایران تشکیل شده و مرکز اصلی آن در ایران باشد، ایرانی است البته بر این اصل استثنائاتی نیز وارد است.

به‌عنوان‌مثال هر بانکی که بیش از 40 درصد سرمایه آن متعلق به اشخاص حقیقی اتباع خارجی باشد، از نظر این قانون بانک خارجی محسوب شده و باید تحت عنوان بانک خارجی به ثبت برسد همچنین از نظر این ماده، هر شخص حقوقی که ۱۰۰ درصد سرمایه آن متعلق به اشخاص اتباع ایران نباشد خارجی تلقی می‌شود. ضمن اینکه شرکت‌های هواپیمایی که بیش از ۴۹ درصد سهامشان متعلق به اتباع بیگانه است، به‌‌حکم مقررات تأسیس نوسانات حمل‌و‌نقل هوایی و دریایی، خارجی تلقی می‌شوند.

در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که علل ضرورت داشتن تابعیت، شامل چه مواردی است؟ برای پاسخ به این پرسش، باید مواردی را مد نظر قرار داد.

1- مسأله تابعیت باعث می‌شود تمامی اعمال شرکت از تأسیس تا انحلال، تحت‌نظر قانون متبوع مورد بازبینی و بررسی قرار گیرد.

2- امتیازاتی که قانونگذار برای اتباع یک کشور مقرر می‌دارد، از مواردی است که ضرورت داشتن تابعیت را برای شرکت‌ها پررنگ‌تر می‌کند، زیرا این امتیازات در صورتی به شرکت‌ها و اشخاص حقوقی واقع در یک کشور تعلق می‌گیرد که تابع آن کشور باشند البته بالعکس این حالت نیز وجود دارد؛ بدین صورت که در برخی موارد پرداخت بعضی از عوارض فقط بر عهده شرکت‌هایی است که داخلی تلقی شوند.

3- از دیگر فواید داشتن تابعیت برای شرکت‌ها، حمایت دیپلماتیکی است که دولت‌ها مکلفند نسبت به شرکت‌های متبوع داشته باشند.

4- داخلی یا خارجی بودن یک شرکت هنگام اعمال برخی معافیت‌های مالی، حائز اهمیت می‌شود که این معافیت‌ها به ‌موجب کنوانسیون یا قانون‌های داخلی تعیین می‌شوند.

5- یکی از امتیازاتی که شرکت‌های داخلی نسبت به خارجی دارند، معافیت از اخذ اجازه برای انجام فعالیت‌های اقتصادی است؛ به‌ بیانی ‌دیگر، شرکت‌های خارجی در صورتی می‌توانند فعالیت اقتصادی داشته باشند که اجازه مخصوص به آنها اعطا شود که اتباع داخلی از اخذ این اجازه معافند و به‌راحتی می‌توانند فعالیت‌های اقتصادی خود را انجام دهند.

6- مقررات ارزی، برای شرکت‌های خارجی در انتقال ارز به خارج از کشور محل شرکت، شرایط آسان‌تری قائل شده است. آخرین پرسشی که در این نوشته به آن پاسخ خواهیم داد، این است که آیا یک شرکت قادر به تغییر تابعیت خود است؟ در حقوق ایران، مرکز شرکت و تابعیت آن با هم مرتبطند و برای اینکه شرکتی تغییر تابعیت دهد، لازم است مرکز آن از ایران به خارج منتقل شود. بالعکس شرکتی که در خارج تشکیل شده و مرکز اصلی آن هم در آنجا واقع شده است، برای اینکه ایرانی شود، باید مرکز اصلیش به ایران انتقال یابد.

اما به ‌طور کلی می‌توان گفت در حقوق ایران قاعده‌ای صریح و کلی در این مورد وجود ندارد؛ درخصوص بعضی شرکت‌ها، قانونگذار به ‌صراحت نحوه تغییر تابعیت شرکت را مشخص کرده است. برای مثال در ماده ۹۴ لایحه قانونی ۱۳۴۷ تغییر تابعیت شرکت سهامی توسط شرکا را در صورتی امکان‌پذیر دانسته که میان آنان اتفاق‌نظر باشد همچنین درباره شرکت‌های با مسئولیت ‌محدود، در ماده ۱۱۰ قانون تجارت چنین آمده است «شرکا نمی‌توانند تابعیت شرکت را تغییر دهند، مگر به اتفاق آرا.» به این معنا که حتی اگر اقامتگاه شرکت تغییر داده شود، این امر موجب تغییر تابعیت شرکت نمی‌شود مگر آنکه به اتفاق آرای شرکا باشد. درواقع، برای تغییر اقامتگاهی که به‌منظور تغییر تابعیت انجام می‌شود نیز باید اتفاق آرای شرکا وجود داشته باشد. در غیر ‌این ‌صورت، تغییر اقامتگاه هم تابعیت شرکت را تغییر نمی‌دهد.

به ‌طور خلاصه، هرگاه شرکتی ایرانی تصمیم داشته باشد که خارجی تلقی شود، باید تمامی شرکای آن شرکت در انتقال مرکز اصلی شرکت به خارج اتفاق‌نظر داشته باشند.

گفتنی است، در صورتی‌ که مرکز اصلی شرکت همچنان در ایران بماند، اتفاق آرای شرکا نیز نمی‌تواند منجر به تغییر تابعیت شرکت شود. برای ‌مثال به‌صرف گنجاندن نام یک کشور خارجی در اساسنامه، تغییر تابعیت امکان‌پذیر نیست زیرا چنین تصمیمی مخالف ملاک‌های مندرج در قانون ثبت شرکت‌ها و قانون تجارت ایران است و چون این موارد جنبه آمره دارند، تصمیم شرکا کان‌لم‌یکن تلقی خواهد شد.

 

دانستنی‌های حقوقی؛

آشنایی با ماهیت حقوقی امضای‌ ظهر چک

در اسناد تجاری «امضا» جایگاه ویژه‌ای دارد و موضوعات متعددی همواره در رابطه با آن قابل طرح و بحث بوده‌ است. در این نوشتار به بررسی یکی از مهمترینِ این موضوعات یعنی انواع امضا‌هایی که ممکن است در ظَهر (پشت) چک درج شود و همچنین آثار هر یک از این امضا‌ها خواهیم پرداخت.

در اسناد تجاری «امضا» جایگاه ویژه‌ای دارد و موضوعات متعددی همواره در رابطه با آن قابل طرح و بحث بوده‌ است. در این نوشتار به بررسی یکی از مهمترینِ این موضوعات یعنی انواع امضا‌هایی که ممکن است در ظَهر (پشت) چک درج شود و همچنین آثار هر یک از این امضا‌ها خواهیم پرداخت.

به گزارش «تابناک»؛ چک یکی از مهمترین و پرکاربردترین اسناد تجاری است؛ سندی که از حیث ماهیت، یک سند عادی است زیرا اشخاص عادی جامعه بدون نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی آن را تنظیم می‌کنند؛ اما قانونگذار امتیازات اسناد رسمی مانند لازم‌الاجرا بودن را برای آن در نظر گرفته ‌است.

یکی از مسائل بسیار مهمی که در خصوص چک همواره مطرح بوده، مربوط به «امضا»ست. موضوعات متعددی همواره در رابطه با امضای اسناد تجاری قابل طرح و بحث بوده‌ است؛ نخست اینکه آیا وجود امضا در خصوص این اسناد ضرورت دارد یا اینکه هنگام صدور یا تنظیم آنها می‌توان به جای امضا، از اثر انگشت نیز استفاده کرد؟ دیگر آن‌ که امضا‌هایی که در ظَهر (پشت) اسناد تجاری وجود دارند، دارای چه ماهیتی است؟ به عبارت بهتر انواع مختلف امضا‌های مندرج در ظَهر اسناد تجاری کدامند؟

 

انواع امضا؛ امضا برای انتقال یا امضا برای ضمانت؟

در اسناد تجاری ممکن است امضا‌های متعددی وجود داشته باشد که یکی از این امضا‌ها هنگام صدور این اسناد در آن درج می‌شود و نقش بسیار مهمی در آن ایفا می‌کند.

این امضا که باعث می‌شود یک سند تجاری موجودیت پیدا کند و آثار حقوقی بر آن بار شود، توسط صادرکننده‌ سند در سند تجاری درج می‌شود.

علاوه بر این امضا، امضا‌های متعددی نیز می‌تواند در ظَهر (پشت) این اسناد باشد که ممکن است برای انتقال (ظَهرنویسی) یا ضمانت در آن درج شده باشد.

در صورتی که هدف از امضای سند، انتقال آن به دیگری باشد، شخصی که سند به نفع او امضا شده ‌است، از آن پس، دارنده چک تلقی شده و تمامی حقوق و مزایای آن چک به او انتقال پیدا می‌کند. انتقال چک به دیگری تنها از طریق ظَهرنویسی امکان‌پذیر است.

گاه امضای مندرج در ظَهر چک نه برای انتقال چک به دیگری بلکه برای ضمانت است یعنی وقتی که شخصی چکی را صادر می‌کند، ممکن است ذی‌نفع (دارنده‌ چک یا کسی که چک به نام او صادر می‌شود) از او ضامن بخواهد. در این حالت شخص ثالثی، ظَهر چک را به عنوان ضامن امضا کرده و بدین نحو تضمین می‌کند که در صورت عدم پرداخت مبلغ چک از سوی صادرکننده‌ی ‌آن، مبلغ چک را تماماً بپردازد.

این نوع امضا زمانی در چک درج می‌شود که صادرکننده‌ چک از حیث اعتبار مورد تأیید دارنده‌ چک نباشد و بخواهد از این طریق تضمینی برای وصول مبلغ چک به دست آورد.

 

تفاوت آثار امضا از بابت ظَهرنویسی و امضا برای ضمانت

1- هر یک از امضا‌های مندرج در ظَهر اسناد تجاری از جمله چک دارای آثاری است که متفاوت از دیگری است اما باید توجه داشت که در هر دو نوع امضایی که توضیحاتی در مورد آنها ارائه شد، اگر صادرکننده‌ سند تجاری مبلغ مندرج در سند را به دارنده‌ چک نپردازد، فرد امضاکننده در برابر دارنده‌ چک، مسئولیت برای پرداخت دارد اما شرایط مسئولیت در هر یک از این دو نوع امضا، متفاوت از دیگری است. دو تفاوت موجود در شرایط مسئولیت به شرح زیر است؛

 

طبق مقررات قانون تجارت، دارنده‌ چک در صورتی می‌تواند به ظَهرنویس مراجعه و مبلغ مندرج بر روی چک را مطالبه کند که تا ده روز از تاریخ سررسید اعتراض کرده باشد و ظرف مدت یک سال یا دو سال از تاریخ اعتراض، اقامه دعوا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌تواند برای وصول مبلغ چک به ظهرنویسان مراجعه کند.

 

این در حالی است که رعایت این مواعد برای مراجعه به ضامن الزامی نیست و دارنده‌ چک در هر صورت می‌تواند برای وصول مبلغ چک به ضامن مراجعه کند؛ خواه این مواعد را رعایت کرده و خواه رعایت نکرده باشد. در این حالت اگر مواعد را رعایت نکرده باشد، نمی‌تواند به ظَهرنویس مراجعه کند و همچنین اگر ظَهرنویس دارای ضامن باشد، حق مراجعه‌ به او را نیز نخواهد داشت.

 

۲- مسئولیت ضامن تابع مسئولیت کسی است که از او ضمانت شده ‌است. اگر شخص الف از شخص ب ضمانت کرده باشد و مسئولیت شخص ب به یکی از دلایل از بین برود، این امر موجب از بین رفتن مسئولیت ضامن هم می‌شود یعنی اگر دارنده‌ چک به هر علتی حق مراجعه به مضمون‌عنه (کسی که از او ضمانت شده ‌است) را از دست بدهد، به تَبَع آن دیگر حق مراجعه به ضامن را هم نخواهد داشت اما در خصوص ظَهرنویس این‌گونه نیست و اگر حق مراجعه به صادرکننده‌ چک از بین برود، دارنده‌ چک همچنان حق مراجعه به ظَهرنویس را خواهد داشت.

 

چگونگی تشخیص نوع امضا‌های موجود در ظَهر چک

 

با توجه به اینکه هر یک از این امضا‌ها آثار متفاوتی دارند، باید با دلیل اثبات شود که آیا این امضا از باب ظهرنویسی بوده یا از باب ضمانت؟ در رابطه با اثبات نوع امضا، گاهی کسی که ظهر چک را امضا می‌کند، صراحتاً قید می‌کند که به چه منظور پشت چک را امضا می‌کند. در این حالت مشکلی در خصوص اثبات این مطلب که امضا از چه نوعی است، وجود ندارد.

 

در برخی موارد امضاکننده تصریح نکرده که از چه باب، چک را امضا می‌کند. در این حالت اگر قرینه و نشانه‌ای وجود داشته باشد مثل اینکه شخص ثالث ظهر چک را امضا کرده یا اینکه شخصی که از قبل با دارند‌ه‌ چک ارتباط معاملاتی داشته، آن را امضا کرده ‌است، این موضوع می‌تواند به دادگاه کمک کند که نوع چک را تشخیص دهد.

 

اگر هم هیچ تصریحی از سوی امضا‌کننده وجود نداشته باشد و دادگاه هم نتواند قرینه‌ای به دست بیاورد، در این حالت باید اصل را بر این بدانیم که این امضا از باب ظهرنویسی بوده و هر کس ادعا دارد امضاکننده از باب ضمانت آن را امضا کرده ‌است، باید ادعای خودش را اثبات کند.

 

دانستنی های حقوقی؛

آشنایی با الزامات قانونی در تنظیم سند رسمی آپارتمان

بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است.

تابناک، سجاد امیری_ بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است. این در حالی است که تنظیم و نوشتن قرارداد، موضوعی فنی است که از عهده هر کسی بر نمی‌آید اما این امکان وجود دارد با کمی تأمل و اخذ مشاوره حقوقی با هزینه‌ای به مراتب پایین‌تر از زیان هزینه‌های دادخواهی، تعهدات قراردادی به‌گونه‌ای شکل بگیرد که از بروز اختلافات جلوگیری شود.

به گزارش «تابناک» معاملات جاری نسبت به آپارتمان‌هایی که در قالب تنظیم بیع‌نامه تکوین می‌یابد از این جهت قابل تأمل است که مراجع اداری و قضایی فقط شخصی را مالک رسمی آن می‌شناسند که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک محل، پلاک ثبتی به نام وی صادر شده باشد.

بنابراین توصیه و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن برخورداری مالک از مزایا و آثار سند رسمی، از خسارات فردی و اجتماعی جلوگیری می‌کند و از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی به‌نحو چشمگیری خواهد کاست.

 

مزایای انعقاد قرارداد در قالب اسناد رسمی

از نظر قانونی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد؛ و سایر اسناد، عادی محسوب می‌شود.

یکی از مزایای اسناد رسمی این است که مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است.

 

در حالی که مفاد سند عادی فقط میان طرفین آن اعتبار دارد.

به علاوه اسناد رسمی در مقام دفاع در دعاوی صرفا با خطر ادعای جعل روبه‌رو هستند اما اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل با معضل دیگری یعنی اظهار انکار یا تردید نیز مواجهند.

به بیان ساده‌تر، چنانچه دارنده سند عادی با انکار طرف مقابل نسبت به سند مواجه شود مثلاً بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست و... بار اثبات اصالت سند عادی بر عهده دارنده آن خواهد بود. در حالی که در اسناد رسمی مدعی جعل باید جعلیت و عدم اصالت سند را ثابت کند.

از مزایای دیگر اسناد رسمی امکان بهره‌گیری از واحد اجراییات ثبت، علاوه بر مراجع دادگستری، در الزام به انجام تعهدات قراردادی است.

در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.

 

توصیه‌های ضروری هنگام تنظیم قرارداد در دفاتر مشاوران املاک

قراردادی که تحت عنوان بیع‌نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

اگرچه بیع‌نامه‌هایی که به‌صورت چاپی و دارای آرم اتحادیه، در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام است اما این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد.

بنابراین تا زمانی که منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی‌تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‌مند شود اما در همین مرحله ابتدایی باید به نکاتی توجه کرد.

 

احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی

به عنوان نخستین نکته باید گفت بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی، این است که خریدار و فروشنده به عنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن کنند.

اما اگر کسی که بیع‌نامه را امضا می‌کند، خود مالک نباشد بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و مشخص شود که آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه، شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود یا خیر؟

همچنین اگر امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله توسط ولی، کودک بالغ نشده است.

در جایی نیز که امضا کننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

همچنین در صورت تعدد مالکان، حتماً باید ذیل بیع‌نامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روش‌های اشاره‌شده دارای اختیارات قانونی باشد.

به علاوه خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن شود و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.

در نهایت اینکه اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

 

درج مشخصات کامل مورد معامله

خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد همچنین درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره که در سند توصیف شده، نیز بسیار

ضروری است. بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع‌نامه ذکر کنند؛ به‌خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود.

به‌علاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. به‌خصوص در معاملات بزرگ، اخذ تأمین دلیل از طریق شوراهای حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.

 

ادای متقابل تعهدات

لازم است در هنگام تنظیم بیع‌نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین به‌صورت متقابل تنظیم شود. به‌طور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیع‌نامه، پرداخت الباقی آن در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط شود و تا زمانی که مورد معامله تحویل نشده یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز نباید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل دهد.

بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد به نفع او است، حق فسخ معامله را دارد تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام کرده و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل کند یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد.

ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

 

استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن

امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل شده است اما چنانچه گزینه پرداخت به‌وسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل کرد که چک از حساب مسدود صادر نشده یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد.

به هر حال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت کند.

بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود. به همین دلیل باید توجه داشت که در صورت برگشت خوردن چک، تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است بنابراین افراد نمی‌توانند معامله را برهم بزنند مگر اینکه به طریق دیگری مانند زوال خود به‌خودی آثار قرارداد، یعنی شرط انفساخ مورد توافق قرار گرفته باشد.

 

اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در خصوص معامله بر املاک، در متن بیع‌نامه به‌گونه‌ای تصریح شود که اگر معلوم شود مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آن را نداشته است یا به هر شکلی موضوع، حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک است.

در این راستا به ویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از چنین مسایلی، با اخذ جریان ثبتی به‌روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.

دانستنی های حقوقوی؛

مالیات بر ارزش‌افزوده چیست و چه استثناهایی دارد؟

یکی از مسائلی که مردم جامعه به‌خصوص فعالان اقتصادی با آن مواجه هستند بحث مطالبه مالیات است رسیدگی به اختلاف مؤدیان مالیاتی از سوی سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود. بر اساس ماده ۲۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم؛ وظیفه مطالبه، تشخیص و وصول مالیات به سازمان مستقلی به نام سازمان امور مالیاتی محول شده است که در راستای مقررات قانونی این سازمان به مؤدیان مراجعه می‌کند و از آن‌ها مطالبه مالیات می‌کند

مریم امیری ـ مالیات بر ارزش‌افزوده «مالیات غیرمستقیمی» است که مصرف‌کننده (خریدار) آن را به همراه بهای خرید کالا یا خدمات می‌پردازد و برخی از کالا‌ها و خدمات از این مالیات معاف هستند .

به گزارش «تابناک» یکی از مسائلی که مردم جامعه به‌خصوص فعالان اقتصادی با آن مواجه هستند بحث مطالبه مالیات است رسیدگی به اختلاف مؤدیان مالیاتی از سوی سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود. بر اساس ماده ۲۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم؛ وظیفه مطالبه، تشخیص و وصول مالیات به سازمان مستقلی به نام سازمان امور مالیاتی محول شده است که در راستای مقررات قانونی این سازمان به مؤدیان مراجعه می‌کند و از آن‌ها مطالبه مالیات می‌کند؛ بعدازاینکه مالیات قطعی شد، مطالبه و وصول مالیات را انجام خواهد داد؛ اما همان‌گونه که می‌دانید هرگونه مطالبه مالیات طبق قانون به‌وسیله اظهارنامه‌ای که مؤدی تنظیم می‌کند و در قانون مهلت مشخصی دارد، به عمل می‌آید؛ یعنی مؤدی مالیاتی، فعال اقتصادی و یا کسی که درآمد کسب کرده در مهلت قانونی اظهارنامه را تقدیم می‌کند تا مورد رسیدگی قرار گیرد. اظهارنامه مالیاتی، دفاتر، اسناد و مدارک مؤدی یا موردقبول واقع می‌شود که رسیدگی بر اساس آن انجام می‌گیرد و یا دفاتر رد می‌شود. از سویی ممکن است مؤدی فاقد دفاتر باشد که اصطلاحاً به آن رسیدگی علی الراس می‌گویند و مالیات به‌صورت علی الراس با توجه به قرائن قانونی تعیین خواهد شد.مطالبه مالیات و به‌خصوص مالیات بر ارزش‌افزوده از موضوعاتی است که شهروندان در دیوان عدالت اداری پیرامون آن بسیار طرح دعوا می‌کنند .

 

در قانون چند نوع مالیات وجود دارد؟

به نوشته مهداد انواع مالیات در قانون و مقررات مختلف به‌طورکلی دو قسم است یکی مالیات مستقیم و دیگری مالیات غیرمستقیم. مالیات بر ارزش‌افزوده که محور بحث ماست از نوع مالیات‌های غیرمستقیم است. اجرای قانون مالیات بر ارزش‌افزوده در ایران از مهرماه سال ۱۳۸۷ شروع شد و در حال حاضر، مبلغ آن به‌صورت ۳ درصد عوارض و ۶ درصد مالیات از مصرف‌کننده‌ها دریافت می‌شود.

 

مالیات بر ارزش‌افزوده چیست؟

مالیات بر ارزش‌افزوده یعنی مالیاتی که پرداخت‌کننده واقعی آن از ابتدا مشخص نیست و درواقع مالیات مصرف‌کننده نهایی و گیرنده خدمت نهایی است و مؤدی آن شخصی است که از جانب مؤدی واقعی، مالیات را پرداخت خواهد کرد. توضیح مطلب آنکه بر اساس قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مصوب سال ۱۳۸۷ و مواد یک، چهار و پنج آن؛ مالیات بر ارزش‌افزوده به دو چیز تعلق می‌گیرد ۱-عرضه کالا ۲- ارائه خدمت.به‌طورکلی هیچ منبع و مأخذ دیگری برای مالیات بر ارزش‌افزوده غیرازاین دو مورد وجود ندارد.

 

مالیات بر ارزش‌افزوده به عرضه کالا تعلق می‌گیرد

فروشندگان کالا مکلفند در هنگامی‌که کالا را به مشتری و خریدار عرضه می‌کنند بر اساس آن درصدی که در قانون پیش‌بینی‌شده و هرسال یا هرچند سال یک‌بار قابل‌تغییر است را از مصرف‌کننده و خریدار اخذ و به‌حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند؛ یعنی مؤدی در اینجا فروشنده ایست که مأمور وصول مالیات است و همزمان با فروش جنس، هم ثمن معامله را به نفع خود اخذ می‌کند و هم ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده موضوع معامله را از مشتری گرفته و به‌حساب سازمان امور مالیاتی واریز می‌نماید. عرضه کالا به خود، مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده خواهد بود و به‌عنوان‌مثال اگر کسی بخشی از کالا را برای خود استفاده کند؛ اداره مالیاتی می‌تواند بابت این کالا نیز از او مطالبه مالیات نماید.

 

مالیات بر ارزش‌افزوده در خصوص ارائه خدمت چیست؟

اشخاصی که به هر نحوی به دیگران ارائه خدمت می‌کنند مثلاً ماشینی را تعمیر یا فرشی را شستشو و یا رفو می‌کنند؛ مکلفند بر اساس نرخ فعلی قانون مالیات، ۹ درصد از مجموع خدمتی که ارائه می‌دهند را از گیرنده خدمت اخذ و به‌عنوان مالیات بر ارزش‌افزوده به‌حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند.

 

ارائه خدمت موضوع مالیات بر ارزش‌افزوده

ارائه خدمت حتماً باید به غیر باشد. ارائه خدمت به خود، مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نخواهد بود. اگر کسی به خودش خدمتی را ارائه بدهد مثلاً تعمیرکار خودرویی، ماشین خود را تعمیر کند؛ اداره مالیاتی نمی‌تواند بابت این تعمیر و خدمت از او مطالبه مالیات نماید. ارائه خدمت حتماً باید به غیر باشد و در مقابل مابه ازا باشد. چنانچه شخصی به دیگری ارائه خدمت کند و این خدمت به‌صورت رایگان صورت گیرد مثلاً فرش‌های یک موسسه خیریه و مسجد را به‌صورت مجانی و رایگان شستشو کند و مابه ازا نگیرد؛ سازمان امور مالیاتی بابت این خدمت نمی‌تواند مطالبه مالیات کند.

 

چه عرضه‌ها و کالا‌هایی مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده و چه کالا‌هایی شامل آن نمی‌شود؟

تقریباً همه عرضه‌ها و خریدوفروش‌ها مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده است مگر آنچه در ماده ۱۲ مالیات بر ارزش‌افزوده آمده است؛ یعنی اداره مالیاتی نمی‌تواند از بابت عرضه کالا‌ها یا ارائه خدماتی که در این ماده ذکر شده است؛ مطالبه مالیات نماید و اتفاقاً بیشترین اختلاف بین مؤدیان و ادارات مالیاتی ناشی از برداشت‌هایی است که از مصادیق مندرج در ماده ۱۲ مالیات بر ارزش‌افزوده وجود دارد.

بر اساس ماده ۱۲ قانون مالیات بر ارزش‌افزوده اموال غیرمنقول از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده معاف است

در این ماده، نکاتی وجود دارد که برداشت‌ها از آن مختلف و متفاوت است یکی از این موارد، اموال غیرمنقول است. در ماده ۱۲ ذکر شده است که اموال غیرمنقول از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده معاف است، ولی در مورد اینکه منظور از اموال غیرمنقول چیست؛ اختلاف وجود دارد. گاهی مشاوران املاک این‌گونه برداشت می‌کنند که، چون معامله‌ای را که بابت آن کمیسیون دریافت کردند، مربوط به مال غیرمنقول است؛ مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نمی‌شود. درحالی‌که ادارات مالیاتی معتقدند صرفاً خریدوفروش یا اجاره ملک غیرمنقول مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نیست و آن‌هم راجع به‌عین ملک؛ اما بسیاری از مؤدیان معتقدند که سایر حقوق متصوره بر مال غیرمنقول ازجمله حقوق ارتفاقی و انتفاعی نیز مشمول این استثنا مندرج در ماده ۱۲ می‌باشد. مثلاً اشخاصی کار جدول‌کشی، احداث پارک و فضای سبز یک مجتمع را تعهد می‌کنند؛ در این رابطه باید بررسی شود که آیا این امور مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده است یا خیر؟ اداره مالیاتی معتقد است این‌ها حقوق متفرعه بر ملک است و مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده می‌شود؛ اما بسیاری از مؤدیان معتقدند که این امور هم به‌نوعی متفرع بر مال غیرمنقول ذکر شده در ماده ۱۲ است و باید از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده مستثنا شود.

 

گوشت جزء مستثنیات ماده ۱۲ مالیات بر ارزش‌افزوده

اختلاف دیگر که ممکن است در این بحث پیش بیاید ممکن است راجع به گوشت باشد. گوشت یکی از مواردی است که در ماده ۱۲ ذکر شده است آیا اینکه گوشت مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نمی‌شود، خدمات جانبی گوشت مثل خدمات کشتارگاهی را هم در برمی‌گیرد؟

در این رابطه مثلاً شخصی در دیوان عدالت اداری طرح دعوا می‌کند که در کشتارگاه ذبح انجام می‌دهد و بابت آن حق کمیسیون و دستمزد دریافت می‌کند و بر این باور است که با توجه به اینکه گوشت از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده مستثناست، دستمزد وی هم از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده مستثنا خواهد بود که در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. بر اساس ماده ۱۲ قانون، آنچه در بحث گوشت، مشمول استثنا شده؛ صرف عرضه گوشت است و سایر خدمات متفرعه بر گوشت ازجمله خدمات کشتارگاهی مشمول این استثنا نشده‌اند و آن دستمزد و خدماتی که کشتارگاه بابت ذبح و بسته‌بندی گوشت می‌گیرد؛ مشمول این مالیات نیست. در مورد شکر، روغن و گندم، قند و همه این موارد هم همین‌طور.

 

ماده ۱۳ قانون و صادرات به خارج از کشور

یکی از عناوینی که از شمول موارد مالیات بر ارزش‌افزوده استثنا شده است، ماده ۱۳ این قانون و صادرات است. صادراتی که اشخاص به خارج از کشور (هم صادرات کالا و هم صادرات خدمت) انجام می‌دهند از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده موضوع این قانون خارج است و اداره مالیاتی نمی‌تواند از صادراتی که اشخاص انجام می‌دهند؛ مالیات بر ارزش‌افزوده مطالبه نماید.

دانستنی های حقوقی؛

نکاتی که باید درباره تنظیم قرارداد‌های کاری بدانیم!

قرارداد کار عبارت است از قرارداد کتبی یا شفاهی که به‌موجب آن کارگر در قبال دریافت حقوق، کاری را برای مدت موقت یا مدت غیر‌موقت برای کارفرما انجام می‌دهد؛ اما این قرارداد باید چگونه تنظیم شود و چه نکاتی در آن لحاظ شود و در صورت اختلاف بین کارگر و کارفرما چه مرجعی صالح به ...

قرارداد کار عبارت است از قرارداد کتبی یا شفاهی که به‌موجب آن کارگر در قبال دریافت حقوق، کاری را برای مدت موقت یا مدت غیر‌موقت برای کارفرما انجام می‌دهد؛ اما این قرارداد باید چگونه تنظیم شود و چه نکاتی در آن لحاظ شود و در صورت اختلاف بین کارگر و کارفرما چه مرجعی صالح به رسیدگی است و نقش سندیکا‌های کارگری در تضمین حقوق کارگران چیست؟

به گزارش «تابناک» در قرارداد‌های کاری باید شرایطی لحاظ شود که حقوق کارگران تضمین شود. کارگران عزیز باید در زمان عقد قرارداد دقت داشته باشند و اگر خودشان قدرت تشخیص کافی ندارند، حداقل از کارشناسان و کسانی که از تخصص لازم برخوردارند؛ کمک بگیرند. عدم تنظیم قرارداد به نحو صحیح، باعث تضییع حقوق کارگران می‌شود و در این رابطه طی سال‌های اخیر با موارد بسیاری برخورد داشته‌ایم.

اولین نکته در قرارداد کار کتبی یا شفاهی بودن آن است و توصیه این است که حتماً قرارداد‌های کارگران ولو کوتاه‌مدت، به‌صورت کتبی باشد. در ماده ۷ قانون کار این مسئله را پیش‌بینی کرده است که قرارداد‌های کار می‌تواند کتبی یا شفاهی باشد.

به نوشته «مهداد» در قرارداد کاری باید عنوان مناسب تعیین شود و عبارات آن صریح و واضح باشد. از هرگونه ابهام و عبارات مبهم خودداری شود و اگر بعضی از اصطلاحات فنی در قرارداد‌های کار پیش‌بینی‌شده، در خود قرارداد نیز این نکات تعریف شود و طرفین قرارداد اعم از کارفرما و کارگر مشخص گردد.

همچنین موضوع قرارداد اعم از مالی یا عملی که طرفین قرارداد تعهد به تسلیم یا انجام آن می‌کنند؛ باید مشخص شود. مدت و مبلغ قرارداد باید تعیین شود و شرایط هر یک از طرفین ذکر گردد. تعهدات کارگر و کارفرما و تضمین‌هایی که لازم است هر یک از طرفین بدهند هم آورده شود. گاهی اوقات کارگر برای تضمین انجام تعهد خود باید سفته یا چک بدهد که در این موارد لازم است به‌صورت شفاف و صریح در قرارداد لحاظ گردد.

تعیین مرجع حل اختلاف بین طرفین قرارداد، از دیگر نکات حائز اهمیت است که ممکن است شورای اسلامی کار و انجمن‌های صنفی هیئت‌های داوری، هیئت تشخیص حل اختلاف کاری یا هیئت حل اختلاف کارگر و کارفرما باشد.

علاوه بر این، خاتمه مدت قرارداد و همچنین تعداد صفحات در قرارداد باید ذکر شود. در قرارداد‌های چندصفحه‌ای طرفین باید زیر هر یک از صفحات را امضاء کنند. معمولاً قرارداد‌ها در چهار نسخه تنظیم می‌شود که لازم است کارگر هم حتماً یک نسخه را دریافت کند. ضمائم و پیوست‌ها نیز باید در قرارداد قید شود.

بر اساس ماده ۱۰ قانون کار؛ قرارداد کار علاوه بر مشخصات دقیق طرفین، باید حاوی موارد ذیل باشد:

‌الف. – نوع کار یا حرفه یا وظیفه‌ای که کارگر باید به آن اشتغال یابد

ب. – حقوق یا مزد مبنا و پیوست‌های آن

ج. – ساعات کار، تعطیلات و مرخصی‌ها

‌د – محل انجام کار

ه. – تاریخ انعقاد قرارداد

‌و – مدت قرارداد، چنانچه کار برای مدت معین باشد

‌ز – موارد دیگری که عرف و عادت شغل یا محل، ایجاب نماید.

‌تبصره – در مواردی که قرارداد کار کتبی باشد قرارداد در چهار نسخه تنظیم می‌گردد که یک نسخه از آن به اداره کار محل و یک نسخه نزد کارگر و یک نسخه نزد کارفرما و نسخه دیگر در اختیار شورای اسلامی کار و در کارگاه‌های فاقد شورا در اختیار نماینده کارگر قرار می‌گیرد.

 

برگه‌های سفید امضاء

کارگران عزیز از سفید امضاء قرارداد‌ها خودداری کنند. چون در بسیاری از قرارداد‌هایی که بین طرفین تنظیم می‌شود کارفرما‌ها از کارگران برگه‌هایی به‌صورت سفید امضاء می‌گیرند و بعدازاینکه قرارداد خاتمه پیدا کرد در متن آن اضافه می‌کنند که مثلاً کارگر سنوات، عیدی و کلیه حقوق و مزایای خود را دریافت کرده و هیچ‌گونه حق‌وحقوقی ندارد. در این‌گونه موارد بعداً کارگر ادعا می‌کند که من هیچ‌یک از موارد قیدشده را دریافت نکرده‌ام؛ بلکه برگه سفید، امضاء کرده بودم. این مسئله ازجمله مواردی است که باید کارگران آن را رعایت کنند تا به مشکلی برخورد نکنند.

 

اگر مرجع حل اختلاف ذکر نشده باشد

در این‌گونه موارد هیئت‌های تشخیص و حل اختلاف وزارت کار در مرکز هر شهرستان و استان مستقر هستند که می‌توانند با مراجعه به آنجا شکایت خود را مطرح کنند.

 

نقش انجمن‌ها و سندیکا‌های کارگری و کارفرمایی

اتحادیه‌های کارگری یا همان سندیکا‌ها در حقیقت njo‌هایی هستند که وظیفه حمایت از کارگران را دارند.

هرکدام از اصناف اتحادیه‌ای مستقل دارند. مثل اتحادیه خیاطان، نانوایان، فرش و طلا و جواهر که به‌طور جداگانه از افراد تحت پوشش خود حمایت می‌کنند. ازجمله وظایف مشترکی که می‌توان در تمامی این اتحادیه‌ها پیش‌بینی کرد عبارت‌اند از:

۱-ایجاد امکان برخورداری فرد از شرایط مناسب کاری و ایجاد محیط فیزیکی بهتر برای کارگران.

۲-تلاش برای ایجاد اشتغال کامل.

۳-افزایش بهره‌وری کار

۴-تأمین امنیت شغلی

۵-نظارت و برنامه‌ریزی صنعتی

۶-کوشش در توزیع منصفانه درآمد ملی

۷-عقد پیمان‌های دسته‌جمعی به نمایندگی از کارگران

۸-حل اختلاف و دعاوی مربوط به کار؛ زیرا در هیئت‌های تشخیص حل اختلاف علاوه بر نماینده کارفرما، نماینده کارگر هم باید حضور داشته باشد.

۹-بهبود تأمین اجتماعی و بیمه بیکاری

۱۰-دفاع از حقوق اعضا در مقابل قدرت‌ها و سایر دستگاه‌ها؛ چون ممکن است کارگران مورد شکایت قرار بگیرند.

۱۱-مراقبت از اجرای قوانین و مقررات مربوط به کار. مثلاً برای برقراری حداقل دستمزد کارگران معمولاً نماینده کارگران در انجمن‌ها و سندیکا‌ها حضور دارند و از حقوق کارگران دفاع می‌کنند.

۱۲-ایجاد تعهد و مسئولیت کارگران نسبت به جامعه.