نحوه انتقال حق سرقفلی در اماکن تجاری
سرقفلی، حقی معنوی است که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزو اموال غیرمنقول تبعی است.
منظور از سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه می‌کند و به مستأجر بر‌می‌گرداند.
حق سرقفلی مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند.
سرقفلی با سند عادی
در میان کسبه و بازاریان، یکی از راه‌های انتقال سرقفلی، با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده‌اند یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده‌اند، با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی، اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن، سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.
سرقفلی با سند رسمی
اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی) حقوق حاصل از اجارهنامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.
نکاتی برای فروش سرقفلی
برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد:
اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت: در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی، به انتقال سرقفلی اقدام کند.
توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجارهنامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.
چگونگی انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی به سه صورت می تواند انجام شود:
انتقال اختیاری: انتقال حق سرقفلی به صورت اختیاری و با رضایت مالک سرقفلی به وسیله سند عادی یا
سند رسمی را انتقال اختیاری سرقفلی ملک می نامند.
انتقال قهری: انتقال حق سرقفلی به صورت قهری در اثر فوت مالک سرقفلی به ورثه را انتقال قهری
سرقفلی می گویند.
انتقال قضایی: در صورتی سرقفلی با حکم مراجع قضایی به فرد دیگری منتقل شود، به آن انتقال قضایی
سرقفلی می گویند.
انتقال سرقفلی با سند عادی
اگر سند سرقفلی، عادی بوده و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را منتقل کند.
انتقال سرقفلی با سند رسمی
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند.
البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.
نداشتن حق انتقال به غیر
انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق سرقفلی آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر این حق، به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.
اقداماتی که موجب اسقاط حق سرقفلی می‌شوند
انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.
تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجارهنامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است.
با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند. عدم پرداخت اجاره‌بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز از هر ماه (تا دهم ماه بعد) نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند.
قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند.
هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
انتقال حق سرقفلی بدون داشتن حق انتقال و رضایت مالک
در مواردی که طبق سند سرقفلی و قرارداد خرید سرقفلی و اجاره ملک تجاری، حق انتقال به غیر برای سرقفلی ذکر نشده باشد و مالک ملک نیز رضایتی به انتقال سرقفلی نداشته باشد و خود نیز اقدامی جهت خرید سرقفلی به عمل نیاورد، مالک سرقفلی می تواند از دادگاه تقاضای صدور مجوز انتقال سرقفلی را نماید.
همچنین در صورت اینکه مالک در دسترس نباشد، مالک مجهول المکان اعلام می شود و دادگاه به طرفیت مالک اقدام به ارائه مجوز سند سرقفلی می نماید.
در مورد انتقال حق سرقفلی از کلیه وراث به یکی از ورثه، با وجود اینکه ورثه، شخص غیر محسوب نمی شوند اما برخی حقوقدانان پیشنهاد می کنند در این زمینه از دادگاه مجوز دریافت گردد.
چگونگی ایجاد حق کسب و پیشه
سرقفلی به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می‌کند، گفته می‌شود. ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می‌شود. حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و موارد اینچنینی به دست می‌آید.
مهم‌ترین مساله‌ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود. اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی را در اجارهنامه رعایت کنند.
اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند یا اینکه اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد، ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون فرضا در سال 80 تمدید کرده باشند، قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابطشان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.
ممکن است این سوال مطرح شود که آیا کسانی که روابطشان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می‌کنند حق سرقفلی به آنها تعلق می‌گیرد؟ در پاسخ باید گفت اگر مالک، ملک تجاری‌اش را به دیگری اجاره دهد، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند.
برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می‌کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و... را در نظر می‌گیرد و چنانچه هریک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند، می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند.
حال اگر مالک هنگام اجاره سرقفلی نگرفته باشد، ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟
چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد، ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، مراجعه کند.
بر طبق قانون و مطابق قرارداد، اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، آیا می‌تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟
چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و با این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل :
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
www.paytakhtmelk.ir
www.sulesara.ir
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
