جزییات برنامه اقدام ملی تولید مسکن

سیاست گذار بخش مسکن در هفته های اخیر از طرحی رونمایی کرده که بر اساس آن 400 هزار واحد مسکونی به شیوه مشارکتی از سوی دولت و بخش خصوصی ساخته می شود. بر این اساس دولت به عنوان تسهیل گر اقدام به عرضه زمین کرده و بخش خصوصی نیز با سرمایه خود به همراه استفاده از تسهیلات بانکی اقدام به ساخت و ساز خواهد کرد. بر اساس این طرح 200 هزار واحدی مسکونی در شهرهای جدید، 100 هزار واحد توسط بنیاد مسکن و 100 هزار واحد نیز در بافت فرسوده ساخته می شود. پیش از این طرح های قبلی دولت برای عرضه مسکن به دلیل نبود سازوکار مناسب مورد توجه سازندگان قرار نگرفت. بررسی ها نشان می دهد در طرح جدید که از آن تحت عنوان برنامه اقدام ملی تولید مسکن یاد می شود سود سازندگان تضمین شده و بر این اساس پیش بینی می شود این بار مورد توجه آنها قرار گیرد. معاون وزیر راه و شهرسازی روز گذشته با اشاره به جزییات این طرح گفت: «برای تامین منابع نقدینگی سازندگان امکان پیش فروش ساختمان ها در مرحله ۴۰ درصد پیشرفت فیزیکی فراهم شده است.» کارشناسان افزایش عرضه به بازار را از الزامات مهم این روزهای بازار مسکن عنوان می کنند. در حال حاضر با کمبود سه میلیون واحد مسکونی در کشور رو به رو هستیم و این مساله ضرورت توجه به عرضه انبوه مسکن را بیشتر می کند.

از حدود یک ماه گذشته اولین مرحله از این طرح در شهرک اندیشه آغاز شده است. این طرح شباهت ها و تفاوت هایی با مسکن مهر به عنوان بزرگترین پروژه انبوه سازی کشور دارد.   طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن بیشتر متکی به منابع بخش خصوصی و تسهیلاتی است که به صورت معمول سیستم بانکی پرداخت می‌کند.  یکی دیگر از تفاوت‌های مسکن مهر و برنامه اقدام ملی در نحوه ساخت و ساز پروژه هاست.  در طرح مسکن مهر متقاضیان ثبت نام می‌کردند و منابع آنها جمع آوری و ساخت پروژه‌ها از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، شرکت عمران شهرهای جدید و بنیاد مسکن آغاز می شد اما در برنامه اقدام ملی قرارداد مشارکت با بخش خصوصی (انبوه ساز یا سرمایه گذار) به امضا می‌رسد.

 مشارکت دولت و بخش خصوصی در ساخت و سازها

در ابتدای اجرای پروژه قیمت زمین از سازنده اخذ نمی‌شود، اما زمین به عنوان سهم دولت در قرارداد مشارکت لحاظ می‌شود. به این معنا که زمین آورده دولت و هزینه ساخت، آورده سازنده است؛ در پایان عملیات ساخت و ساز، سهم هر یک مشخص می‌شود. اگر در جایی ارزش زمین بیشتر بود، سهم دولت بیشتر می‌شود و اگر در شهری زمین از ارزش بالایی برخوردار نبود، سهم سرمایه گذار از پروژه بیشتر خواهد بود. در پایان پروژه بر اساس سهم هر یک از این دو (زمین به عنوان آورده دولت و هزینه تمام شده ساخت به عنوان آورده سرمایه گذار) واحدهای ساخته شده میان آنها تقسیم می‌شود.

 احتمال پیش‌فروش ۲۰۰ هزار واحد برای تامین منابع

تامین منابع ساخت و ساز نیز در مرحله اولیه با سرمایه بخش خصوصی و سازنده و در ادامه با کمک تسهیلات بانکی 18 درصد است.  بر این اساس بخشی از سرمایه را در مراحل اولیه ساخت و ساز از سوی سرمایه گذار تأمین می‌شود. در ادامه آن، سیستم بانکی نیز به اعطای تسهیلات مورد نظر می‌پردازد. بانک‌های عامل هم تعهد کرده اند تسهیلات مربوطه را با سود ۱۸ درصد پرداخت کنند و نیازی به خرید اوراق تسهیلات مسکن از سوی سازنده نیست. این تسهیلات، در قالب تسهیلات کوتاه مدت در دوره ساخت پرداخت می‌شود. همچنین یکی دیگر از

روش های تامین منابع ساخت و ساز از طریق پیش فروش است.  حبیب الله طاهرخانی،  مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در این خصوص گفت: «سازنده می‌تواند در مرحله ۴۰ درصد پیشرفت فیزیکی پروژه، تمام یا بخشی از واحدها را پیش فروش کرده و پروژه را تأمین مالی کند. در این روش، سرمایه‌های خرد مردم جمع آوری می‌شود.» وی درباره نحوه هزینه کرد درآمدهای حاصل از فروش زمین به متقاضیان خرید واحدهای تولید شده در برنامه اقدام ملی، گفت: «بخشی از آن به طرح‌های توسعه‌ای شهرهای جدید اختصاص می‌یابد بخشی هم به دولت داده می‌شود تا در حوزه مسکن حمایتی هزینه شود. چارچوب‌های نحوه هزینه کرد این درآمدها در حال آماده سازی است.»

 ضرورت حمایت همزمان از عرضه و تقاضا در بازار مسکن

یکی از مهمترین چالش های سازندگان  مسکن در حال  حاضر افزایش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمینهاست. این مساله کاهش تقاضا برای ساخت و ساز را در پی داشته است. کارشناسان با تاکید بر ضرورت افزایش عرضه مسکن و با اشاره به ناهمخوانی عرضه و تقاضا در این بخش انبوه سازی را یکی از اولیت های سیاست گذار بخش مسکن عنوان می کنند. یک کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص با انتقاد از عملکرد وزارت راه و شهرسازی برای عرضه مسکن گفت: متاسفانه در سال های گذشته و باوجود تاکید و هشدار های کارشناساندر خصوص ضرورت افزایش عرضه به این مساله توجهی نشد و تنها اقدام سیاست گذار افزایش وام بانکی و حمایت از بخش تقاضای مسکن بود. وی با بیان اینکه با افزایش قیمت مسکن این وام ها نیز دیگر کارآیی ندارد از ضرورت توجه همزمان دولت به عرضه و تقاضای مسکن تاکید کرد و گفت: در غیر این صورت شاهد افزایش ادامه دار قیمت ها و رکود در این بازار خواهیم بود.