امروز ۰۹ مهر ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۰۹ مهر ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹

شیوه محاسبه‌ی درصد حق مالکانه

در خصوص نحوه محاسبه درصد حق مالکانه مالک در مواردی که نیاز به پرداخت این حق از سوی مستأجر وجود دارد مثل خود حق مالکانه قوانین و مقررات و حتی رویه قضائی اعم از نشست قضائی یا نظریه مشورتی موجود نیست لیکن عرف به عنوان تنها منبع در این خصوص بار دیگر به یاری نگارندگان می‌آید تا درصد حق مالکانه را با توجه به نوع اعمال و افعال (مادی یا حقوقی) مستأجر تعیین نماید هر چند در نهایت مالک و مستأجر هستند که باید در میزان دقیق آن به توافق برسند:

الف) درصد حق مالکانه در انتقال محل سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به غیر

حالت اول:

انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل به طور دائم باشد مثل: بیع صلح، هبه ، وقف و هر نوع قراردادی که ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.

در صد حق مالکانه به قرار ذیل است:

درصد حق مالکانه در انتقال دائمی محل کسب

با توجه به میزان ارزش محل کسب

درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان

مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان

مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان

مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان

مازاد بر چهارمیلیارد تومان

۱۰ درصد

۸ درصد

۶ درصد

۴ درصد

۲ درصد

اما با توجه به مراجعات مکرر هم‌وطنان عزیز و عدم وجود منبع قانونی در جهت رهایی مالکین و مستأجرین از سردرگمی چگونگی پرداخت حق مالکانه را با توجه به رویه عرفی موجود به بحث می‌نشینیم.

حالت دوم:

انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نیست بلکه موقتی است مثل: اجاره، مشارکت، عاریه، مضاربه در صد حق مالکانه در این خصوص به قرار ذیل است:

درصد حق مالکانه در انتقال موقت محل کسب

با توجه به میزان مبلغ اجاره یا رهنیه محل کسب

درصد
تا ۵۰ میلیون تومان

مازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان

مازاد بر ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان

مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان

۲ درصد

۱ درصد

۷۵/. درصد

۵/. درصد

ب) در صد حق مالکانه تغییر شغل محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

اگر تغییر شغل به شغل مشابه باشد هیچ درصدی تعلق نمی‌گیرد چون در این صورت اصلاً حق مالکانه وجود ندارد چه رسد به میزان درصد آن، اما اگر به شغل غیرمشابه تغییر پیدا کند درصد حق مالکانه ملک به قرار ذیل است:

درصد حق مالکانه در تغییر شغل محل کسب

با توجه به میزان ارزش محل کسب

درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان

مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد

مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد

مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد

مازاد بر چهارمیلیارد

۱۱ درصد

۹ درصد

۷ درصد

۵ درصد

۳ درصد

پ) درصد حق مالکانه تغییرات در محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

اگر این تغییرات جزئی و تزئینی و برای استفاده بهتر مستأجر باشد حق مالکانه برای مالک قابل تصور نیست چون مشمول ماده ۲۰ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌شود؛ ولی اگر از مصادیق تغییرات اساسی و به نوعی تعدی و تفریط باشد درصد حق مالکانه به قرار ذیل است:

درصد حق مالکانه تغییرات اساسی محل کسب

با توجه به میزان ارزش محل کسب

درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان

مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد

مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد

مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد

مازاد بر چهارمیلیارد

۴ درصد

۳ درصد

۲ درصد

۱ درصد

۵/. درصد

  

ت) همزمانی دو عامل برای پرداخت حق مالکانه

در صورت تلاقی و هم‌زمان بودن دو مورد متفاوت برای پرداخت حق مالکانه مثل (انتقال به غیر و تغییر شغل یا انتقال و تعمیرات) درصدهای حق مالکانه مورد اصلی کامل و مورد فرعی نصف شده و با هم جمع می‌شوند.

ر همزمانی عوامل پرداخت

حق مالکانه

عامل اول (اصلی) عامل دوم

(فرعی)

۱ انتقال به غیر+ تغییر شغل کامل نصف
۲ انتقال به غیر + تعمیرات اساسی کامل نصف
۳ تغییر شغل + تعمیرات اساسی کامل نصف

در نهایت آنچه که در مورد حق مالکانه به تحریر درآمد صرفاً رویه عملی است که نویسندگان در داوری بین مالکین و مستأجرین و در سال‌ها وکالت در این حوزه که اغلب هم به مصالحه ختم می‌شود به دست آورده‌اند و صرفاً آنچه ذکر می‌شود در حد پیشنهاد و آنچه که فیمابین مالکین و مستأجرین مقبول بود برای رهایی از سردرگمی‌های این حوزه تقدیم هم‌وطنان و حقوق‌دانان عزیز می‌شود.

۱. ماده ۳۳۸- بیع عبارت است از تملیک عین به عِوَض معلوم.

۲. ماده ۷۵۲- صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.

۳. ماده ۷۹۵- هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک می‌کند، تملیک کننده واهب، طرف دیگر را متهب، مالی را که مورد هبه است عین موهوبه می‌گویند.

۴. ماده ۵۵- وقف عبارت است از این‌که عین مال حبس و منافع آن تَسبیل شود.

ماده ۴۶۶- اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

ماده ۵۷۱- شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

 ماده ۶۳۵- عاریه عقدی است که به موجب آن اَحَد طرفین به طرف دیگر اجازه می‌دهد که از عین مال او مجاناً منتفع شود. عاریه دهنده را مُعیر و عاریه گیرنده را مُستعیر گویند.

ماده ۵۴۶- مُضاربه عقدی است که به موجب آن اَحَد متعاملین سرمایه می‌دهد با قید این که طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند. صاحب سرمایه مالک و عامل مُضارِب نامیده می‌شود.

ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال