امروز ۲۲ آبان ۱۳۹۸
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۲۲ آبان ۱۳۹۸
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹

گروه مسکن: همزمان با تصمیم مالکان کارخانه ارج برای فروش این کارخانه به بخش خصوصی با هدف تقویت توان تولید این کارخانه و به دنبال گمانه‌هایی که در روزهای اخیر از احتمال تغییر کاربری زمین توسط خریدار آتی این ملک منتشر شد، «دنیای اقتصاد» فرمول قیمت‌گذاری کارخانه و زمین صنعتی در جاده مخصوص کرج را بررسی کرد. قیمت‌گذاری زمین 10 هکتاری کارخانه ارج می‌تواند دنباله رو چند مولفه گوناگون باشد.

بر اساس بررسی میدانی دو روزه خبرنگار «دنیای اقتصاد»، قیمت زمین در جاده مخصوص کرج تابع چند شاخص از جمله فاصله با تهران، کاربری قبلی زمین، وجود سالن و سوله یا خام بودن زمین، تعداد سالن‌ها و ابنیه زمین و نیز قرار گرفتن در محدوده بر جاده مخصوص کرج یا معابر فرعی آن محدوده است. بر این اساس هرچه زمین به تهران و همین طور به بر جاده مخصوص نزدیک تر باشد قیمت بالاتری خواهد داشت. همچنین زمین‌های صنعتی خام که صرفا دیوارکشی شده قیمت پایین‌تری دارد و در صورت وجود سالن و سوله، قیمت به تناسب تعداد آنها افزایش خواهد یافت.

در عین حال اگرچه شیوه ذکر شده به‌عنوان عرف قیمت‌گذاری کارخانه‌ها و زمین‌های صنعتی در این منطقه مبنا قرار گرفته است، اما به اذعان واسطه‌های ملکی این محاسبات می‌تواند در مورد کارخانه‌های برند کاملا متفاوت باشد. از سوی دیگر یکی از شاخص‌های مهم اثرگذار بر قیمت اراضی صنعتی، وسعت آنها است. در حال حاضر زمین‌های بزرگ متراژ به مساحت بیش از 5‌هکتار واقع در حاشیه جاده مخصوص کرج که برای فروش عرضه شده باشد به اذعان دلالان اندک است.

این موضوع می‌تواند بر قیمت‌گذاری زمین‌های بزرگ مقیاس عرضه شده برای فروش تاثیر بگذارد.

واکنش مشاوران املاک در محدوده منطقه 21 که در زمینه خرید و فروش اراضی صنعتی فعالیت می‌کنند نیز جالب توجه است. این افراد که گویا طی روزهای گذشته در جریان تحولات کارخانه ارج قرار گرفته و از برنامه فروش احتمالی آن مطلع هستند،‌ از پاسخ به پرسش‌هایی درباره قیمت زمین کارخانه ارج طفره می‌روند. اغلب آنها تا زمانی که مطلع نباشند فرد پرسشگر به کدام شرکت،‌ سازمان یا بنگاه اقتصادی وابسته است،‌ از قیمت کارخانه ابراز بی‌اطلاعی می‌کنند و این طور به نظر می‌رسد که از نظر واسطه‌ها، قیمت اراضی مذکور به تناسب وضعیت اقتصادی و اعتبار متقاضی خرید متفاوت است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»،‌ در بین فایل‌های کنونی زمین صنعتی و کارخانه در محدوده جاده مخصوص کرج، قیمت پیشنهادی یک قطعه زمین صنعتی خام 4 هکتاری واقع در یکی از معابر فرعی کیلومتر 25 جاده مخصوص متر مربعی یک‌میلیون و 200 هزار تومان تعیین شده است. در صورت وجود سالن و سوله در اراضی مشابه در این محدوده و به تناسب کاربری پیشین فلزی،‌ غذایی،‌ شیمیایی و نظایر آن این قیمت به 2 تا 5/ 2 میلیون تومان نیز قابل افزایش است.

هر مترمربع از قطعه زمین دیگری به وسعت 8/ 3 هکتار واقع در کیلومتر هشت جاده مخصوص با وجود سوله و سالن، به دلیل فاصله نسبتا زیاد از جاده، یک میلیون و 100 هزار تومان قیمت‌گذاری شده و گفته می‌شود که در صورت وجود زمین صنعتی دیوارکشی بدون بنا قیمت در این منطقه هر مترمربع 900 هزار تومان است.

قطعه زمین دیگری در محدوده کیلومتر 9 جاده مخصوص در یکی از معابر فرعی متری یک میلیون و 200 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. به‌طور کلی قیمت پیشنهادی مالکان زمین‌های بر جاده مخصوص کرج حدود 2 تا 5/ 2 میلیون تومان است، در حالی که هرچه از جاده فاصله می‌گیریم قیمت‌ها کاهش می‌یابد و حتی به تناسب شرایط زمین به زیر یک میلیون تومان نیز می‌رسد.

از سوی دیگر با توجه به احتمال تغییر کاربری زمین از «صنعتی» به «مسکونی» توسط مالک جدید که این روزها در حد شایعه و گمانه زنی مطرح شده است، زمین کارخانه ارج در صورت کاربری مسکونی ارزش متفاوتی خواهد داشت. میانگین قیمت زمین مسکونی در منطقه 21 طی سال گذشته حدود 3‌میلیون تومان بوده است که در این صورت ارزش اراضی متعلق به ارج 315 میلیارد تومان خواهد بود. همچنین گران ترین زمین معامله شده در این منطقه طی سال گذشته به قیمت هر متر مربع 5 میلیون و 500 هزار تومان به فروش رفته است که بر این اساس زمین کارخانه ارج در صورت تغییر کاربری به مسکونی، 577 میلیارد تومان ارزش خواهد داشت. هرچند شورای عالی شهرسازی و معماری با هرگونه تغییر کاربری زمین این کارخانه به مسکونی مخالف است.


معرفی اجمالی جاده مخصوص کرج و منطقه 21 تهران (منطقه همجواری صنعت و سکونت) 

با توجه به اهمیت و نقش جاده مخصوص کرج و منطقه 21 تهران در اقتصاد و صنعت پایتخت و کل کشور، در این نوشتار به معرفی اجمالی جاده مخصوص کرج و منطقه 21 تهران که به عنوان منطقه همجواری صنعت و سکونت معروف است، می پردازیم.

تاریخچه جاده مخصوص کرج

با نضج گرفتن زندگی در تهران قدیم ( قاجار ) صنایع در اندازه ها و فرم های قدیم و جدید در آن شکل گرفت . برخی صنایع قدیم در محورهای بازار و … به صورت سنتی شکل گرفتند و بعضی کارخانه ها در داخل و بخصوص اطراف شهرها مستقر شدند . سابقه گسترش بافت های صنعتی – کارگاهی – انبارداری بیشتر از بافت های مسکونی منطقه بوده است و عمدتاً به سال های دهه 1340و1350 باز می گردد که به شکلی محدودتر در دهه های اخیر نیز ادامه یافته است . این منطقه در اولین طرح جامع شهر تهران به عنوان پهنه اصلی استقرار کارخانجات صنعتی و فعالیت های وابسته به آن در نظر گرفته شده است .

به استثنای وردآورد و بخشی از چیتگر که از گذشته به ترتیب به صورت روستا و حاشیه نشین و دارای جمعیت بوده اند و نیز بخش محدودی از شمال تهرانسر که بافت آن مربوط به دهه 1350 می باشد ، بخش عمده بافت مسکونی منطقه ( شامل شهرک های فرهنگیان ، آزادی ، استقلال ، آسمان ، شهرداری ، دژبان ، دریا ، ثامن ، هواپیمائی کشوری ، چیتگر ، 22 بهمن و تهرانسر ) در سال های دهه 1360 و پس از آن گسترش یافته است .

محدوده و محلات منطقه ۲۱ شهرداری

منطقه ۲۱ شهرداری تهران یکی از مناطق شهری تهران و از غربی‌ترین مناطق این شهر است.

این منطقه در امتداد و جنوب منطقه ۲۲ (در جنوب اتوبان تهران-کرج) و در غرب مناطق ۹ و ۵ قرار گرفته است.

مرکزیت منطقه ۲۱ تهرانسر می‌باشد که دارای نواحی مختلفی است. تهرانسر شهرکی است در غرب تهران در کیلومتر ۸ بزرگراه شهید لشگری. به طول تقریباً ۱ کیلومتر در راستای جاده مخصوص و ۳ کیلومتر به سمت جنوب. فی ما بین بزرگراه فتح و بزرگراه شهید لشگری. از غرب نیز به بزرگراه آزادگان منتهی و از شرق نیز به رودخانه کن منتهی می‌شود.

وردآورد نیز یکی از بزرگ ترین و پر جمعیت‌ترین شهرک‌های منطقه ۲۱ در کیلومتر ۱۹ بزرگراه شهید لشگری بوده و یکی از محله‌های قدیمی منطقه ۲۱ می‌باشد که نیمه شمالی آن در منطقه ۲۲ شهرداری واقع شده است.

از شهرک های دیگر می‌توان به شهرک ۲۲ بهمن، شهرک آزادی، شهرک فرهنگیان غرب، شهرک دانشگاه تهران، شهرک چیتگر شمالی، شهرک شهرداری، شهرک ویلاشهر و شهرک غزالی نیز اشاره نمود.

کارگاه‌های صنعتی، شهرک سینمایی غزالی و کارخانه‌های داروسازی و چندین کارخانه خودروساز نیز در این منطقه واقع شده‌اند.

ویژگی های جمعیتی

طبق آمار سرشماری نفوس سال 95 جمعیت منطقه 21 ، 186821 نفر می باشد. کلیه آمار زیر مربوط به سال 90است.

منطقه 21 با داشتن 162085 نفر جمعیت 2درصد جمعیت تهران را در بر دارد و در بین مناطق 22 گانه رتبه 20 ام را داراست.

جدول آمار جمعیتی به تفکیک نواحی

جدول آمار جمعیتی به تفکیک محلات ناحیه 1

جدول آمار جمعیتی به تفکیک محلات ناحیه2

 

جدول آمار جمعیتی به تفکیک محلات ناحیه 3

نقشه پراکندگی جمعیت

چشم انداز منطقه 21

با توجه به تنوع ویژگی های منطقه و نقاط قوت و ضعف آن ، شهرداری منطقه 21 علی رغم وجود دشواری های فراوانی که درپیش رو دارد، با حداکثر استفاده از ظرفیت ها و پتانسیل های موجود ، اهداف و راهبردهایی را مدنظر دارد که رئوس کلی آن بدین شرح است :

– جلب مشارکت بخش خصوصی درتوسعه وعمران منطقه .

– مدیریت مشارکتی درمحدوده های صنعتی ومدیریت محلی برای محدوده های مسکونی درچارچوب فعالیت  شورایاری ها

– تدارک صنایع  بازیافت .

– اعمال مدیریت های زیست محیطی درزمینه فاضلاب ، زائدات و آلودگی هوا .

– حداکثر استفاده از زمین های بایر و ساخته نشده به منظور برنامه ریزی و تأمین نیازهای اساسی منطقه .

– جلوگیری از مسکونی شدن اراضی با کاربری نظامی به منظور تثبیت جمعیت ساکن در منطقه .

– افزایش کارایی معابر موجود به وسیله طراحی مناسب وجلوگیری از تعریض آنها .

– انتقال حرکت عبور با مقیاس فراشهری و ملی از داخل محدوده به شبکه های کناری ازطریق آرایش مناسب معابر .

– آرام سازی حوزه های مسکونی و ایمن سازی حرکت پیاده .

– ارتقای کیفیت شرایط سکونت وکار و اوقات فراغت در راستای ایجاد محیط شهری جذاب وشاداب .

–  ارتقای شرایط حفاظت از منطقه درمقابل حوادث غیر مترقبه همانند سیل وزلزله

بخش صنعت و صنایع در منطقه

همان گونه که ذکر شد این منطقه به عنوان منطقه همجواری صنعت و سکونت معرفی شده است و دلیل این امر نیز وجود تعداد بیشماری شرکت ها و کارخانجات و کارگاه های صنعتی بزرگ و کوچک و ملی بین المللی در این منطقه است که لیست اجمالی آن ها ارائه می شود. با این امید که بتوانیم در نوشتارهای بعدی به معرفی آن ها بپردازیم. 

لیست اسامی شرکت ها و کارخانجات واقع شده در جاده مخصوص کرج

1- کارخانه پلان

2- گروه صنعتی نوین سازان (نقطه جوش)

3- کارخانه آسا پلاست (قطعات پلاستیک اجاق گاز)

4- کارخانه ارج

5- کارخانه پاتن جامه

6- کارخانه پاکرخ (لطیفه)

7- کارخانه پایا نخ

8- کارخانه پشم سنگ ایران

9- کارخانه پل صنعت فلز

10- کارخانه پودایران

11- کارخانه ترخینه

12- کارخانه تولیدی صنعتی روبیک

13- کارخانه تیموری

14- کارخانه چگال صنعت پرهام (آرگون)

15- کارخانه دوران الکترونیک

16- کارخانه سپهر سیم

17- کارخانه شهاب

18- کارخانه فستوپنوماتیک

19- کارخانه فستو (festo)

20- کارخانه مارال رنگ

21- کارخانه محصولات پارس

22- کارخانه محمودزاده

23- کارخانه مشکین حلقه

24- کارخانه نصیر لوازم (قفل و لولا)

25- کارخانه نیران

26- کارخانه وندشیمی

27- کارخانه یدک لاستیک

28- اطلس آب

29- سرماسازان بهار زاگرس

30- شرکت کاوش جوش

31- شرکت محک گستر آسیا

32- شرکت ایران خودرو

33- شرکت سایپا

34- گروه بهمن

35- پورشه

36- شرکت هایپر مبل

37- شهر فرش

38- سایپا دیزل

39- دژپاد

40- سازه گستر

41- سام الکتریک

42- پارس خودرو

43- کرمان خودرو

44- آسان موتور

45- ایساکو

46- آرین موتور

47- زامیاد

48- اذهایتکس

49- بهنوش

50- ایران تایر

51- ماشین سازی ذوالقدری

52- صبا خودرو

53- میکا

54- طیف سایپا

55- رنگ الوان

56- تهران ماشین

57- سبلان پلاستیک

58- ایران لنت

59- داروپخش

60- بهمن موتور

61- ساپکو

62- مگاموتور

63- اطلس خودرو

64- دیزل ساز

65- شرکت شکلی

66- گروه صنعتی مینو

67- شهاب خودرو

68- تهران دارو

69- عظیم خودرو

70- داروسازی رازک

71- شرکت صنعتی آما

72- کفش ملی

73- شرکت نفت پارس

74- دنیای فلز

75- کاشی ایرانا

76- سایپا یدک

77- کوماتسو (محور ماشین)

78- مدیران خودرو

79- ایستک

80- رامک خودرو

81- تکوین الکترونیک

82- رهام گاز

83- اسکاد

84- شرکت غرب استیل

85- آسان موتور

86- داتیس خودرو

87- پرشیا خودرو

88- شرکت ایر اطلس

89- محور ماشین

90- کارمانیا

91- سینا دارو

92- شرکت تماد

93- شرکت کروز

94- شرکت گازر

نقشه کاربری صنعتی

املاک صنعتی پایتخت 

جاده مخصوص وقدیم کرج، شهرکهای صنعتی حومه تهران،

مرکز شهر، خرید، فروش، اجاره انبار،اجاره سالن، اجاره سوله،

اجاره کارگاه، فروش کارخانه، انبارهای موادغذایی، دارویی،

شیمیایی،کالاهای بازرگانی، انبارداری، انبارهای عمومی، خصوصی،

کارخانجات تولید غذایی و صنعتی، کترینگ، تالار، باغ تالار،

باغ، باغچه، تعمیرگاه، کارواش، نمایندگی، سالن همایش ،

اداری، تجاری، پارکینگ، انبارکاشی سرامیک، آهن آلات،

زمین کشاورزی و صنعتی، خدماتی، مسکونی،

مشارکت درساخت وتولید،

وموارد دیگر رادر سایت املاک صنعتی پایتخت مشاهده نمایید.

www.paytakhtmelk.ir

www.sulesara.ir

www.solesara.ir

02166188853  -  02144522057

09122967839  افشار