دانستنی‌های حقوقی؛

آشنایی با برخی مقررات مرتبط با تابعیت شرکت‌ها

موضوع تابعیت شرکت‌ها از جمله مفاهیمی است که هم در حقوق ملی کشورها و هم در رویه‌های قضایی به آن پرداخته شده اما تعریف صریحی برای آن، از سوی قانونگذاران نگاشته نشده است و به‌ همین ‌دلیل، گاهی این مفهوم مورد تردید قرار می‌گیرد. در واقع مسأله تابعیت برای شرکت‌ها موضوعی نیست که مانند اشخاص حقیقی، همیشه مورد قبول واقع شود.

موضوع تابعیت شرکت‌ها از جمله مفاهیمی است که هم در حقوق ملی کشورها و هم در رویه‌های قضایی به آن پرداخته شده اما تعریف صریحی برای آن، از سوی قانونگذاران نگاشته نشده است و به‌ همین ‌دلیل، گاهی این مفهوم مورد تردید قرار می‌گیرد. در واقع مسأله تابعیت برای شرکت‌ها موضوعی نیست که مانند اشخاص حقیقی، همیشه مورد قبول واقع شود.

به گزارش «تابناک»؛ تابعیت شرکت‌ها، نخستین بار در سال ۱۹۵۹ در دادگاه تعارضات فرانسه مطرح، و امری موردی تلقی شد و از آن زمان تاکنون درخصوص این موضوع، نظرات فراوانی ارایه شده است.

تابعیت در لغت به‌ معنای تابع بودن و پیروی کردن و در اصطلاح، عبارت از رابطه‌ای سیاسی است که فردی یا چیزی را به دولتی مرتبط می‌سازد، به ‌طوری که حقوق و تکالیف اصلی وی از همین رابطه ناشی می‌شود؛ مانند تابعیت هرکس نسبت به دولت متبوع. تابعیت میتواند به دو صورت ایقاع و قرارداد باشد که نمونه‌های آن در قانون مدنی ذکر شده است.

پاسخ به این پرسش که آیا تشکیل، طرز کار یا انحلال شرکتی، به موجب قانون کشور متبوع، صحیح بوده یا خیر، این است که با تعیین تابعیت شرکت مقدور است، زیرا اعتبار یک شرکت، طرز کار و انحلال آن تابع قانون کشور متبوع است.

به نوشته «حمایت» به باور برخی حقوقدانان، استعمال مفهوم تابعیت برای شرکت‌ها امری غیرصحیح تلقی می‌شود زیرا آنان معتقدند تابعیت رابطه‌ای حقوقی است که کشور خاصی را به یکی از اعضای تشکیل‌دهنده جمعیتش مرتبط می‌سازد. به بیانی دیگر، آنان بر این اعتقادند که تابعیت رابطه‌ای معنوی میان دولت و انسان‌های تابع آن برقرار می‌‌کند که این موضوع در مورد شرکت‌ها صادق نیست؛ در نتیجه مسأله‌ای به ‌نام تابعیت شرکت‌ها وجود ندارد. اما دسته‌ای دیگر، این نگرش را مورد انتقاد قرار داده و مقایسه تابعیت شرکت‌ها و افراد را نادرست دانسته‌اند. حقوقدانان این دسته، تابعیت افراد را رابطه سیاسی بین انسان‌ها و دولت تعریف کرده‌اند. از نظر آنها تابعیت افراد با این هدف صورت می‌گیرد که حقوق و وظایف اشخاص را در آن دولت آشکار سازد. برای مثال، مشخص می‌سازد که هر فرد با توجه به نظام حقوقی کشور متبوع حق رای دارد یا خیر؟ و این در حالی است که تابعیت شرکت به‌منزله لزوم تابعیت یک شرکت از سیستم حقوقی مشخص، جهت ادامه حیات خود است. درنتیجه تابعیت شرکت برخلاف افراد، بر اساس نفع مادی مطرح می‌شود و ممکن است از سوی قاضی به یک شرکت خارجی اعطا شود.

در مورد تابعیت شرکت، قانون کشور ایران چنین مقرر داشته است «هیچ مجمع عمومی نمی‌تواند تابعیت شركت را تغییر دهد یا هیچ اكثریتی نمی‌تواند بر تعهدات صاحبان سهام بیفزاید.»

به این معنا که مجمع عمومی فوق‌العاده كه حق تغییرات در سرمایه و اساسنامه را دارد، نمی‌تواند تابعیت شركت را تغییر دهد. در قانون تجارت ایران آمده است «اقامتگاه شخص حقوقی محلی است كه اداره شخص حقوقی در آنجا است.» همچنین قانون مدنی اقامتگاه اشخاص حقوقی را مركز عملیات آنها می‌داند و درواقع اقامتگاه اشخاص حقوقی را مركز اصلی شركت آنها تعریف می‌کند. در نتیجه براساس قانون تجارت ایران، هر شرکتی که در ایران تشکیل شده و مرکز اصلی آن در ایران باشد، ایرانی است البته بر این اصل استثنائاتی نیز وارد است.

به‌عنوان‌مثال هر بانکی که بیش از 40 درصد سرمایه آن متعلق به اشخاص حقیقی اتباع خارجی باشد، از نظر این قانون بانک خارجی محسوب شده و باید تحت عنوان بانک خارجی به ثبت برسد همچنین از نظر این ماده، هر شخص حقوقی که ۱۰۰ درصد سرمایه آن متعلق به اشخاص اتباع ایران نباشد خارجی تلقی می‌شود. ضمن اینکه شرکت‌های هواپیمایی که بیش از ۴۹ درصد سهامشان متعلق به اتباع بیگانه است، به‌‌حکم مقررات تأسیس نوسانات حمل‌و‌نقل هوایی و دریایی، خارجی تلقی می‌شوند.

در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که علل ضرورت داشتن تابعیت، شامل چه مواردی است؟ برای پاسخ به این پرسش، باید مواردی را مد نظر قرار داد.

1- مسأله تابعیت باعث می‌شود تمامی اعمال شرکت از تأسیس تا انحلال، تحت‌نظر قانون متبوع مورد بازبینی و بررسی قرار گیرد.

2- امتیازاتی که قانونگذار برای اتباع یک کشور مقرر می‌دارد، از مواردی است که ضرورت داشتن تابعیت را برای شرکت‌ها پررنگ‌تر می‌کند، زیرا این امتیازات در صورتی به شرکت‌ها و اشخاص حقوقی واقع در یک کشور تعلق می‌گیرد که تابع آن کشور باشند البته بالعکس این حالت نیز وجود دارد؛ بدین صورت که در برخی موارد پرداخت بعضی از عوارض فقط بر عهده شرکت‌هایی است که داخلی تلقی شوند.

3- از دیگر فواید داشتن تابعیت برای شرکت‌ها، حمایت دیپلماتیکی است که دولت‌ها مکلفند نسبت به شرکت‌های متبوع داشته باشند.

4- داخلی یا خارجی بودن یک شرکت هنگام اعمال برخی معافیت‌های مالی، حائز اهمیت می‌شود که این معافیت‌ها به ‌موجب کنوانسیون یا قانون‌های داخلی تعیین می‌شوند.

5- یکی از امتیازاتی که شرکت‌های داخلی نسبت به خارجی دارند، معافیت از اخذ اجازه برای انجام فعالیت‌های اقتصادی است؛ به‌ بیانی ‌دیگر، شرکت‌های خارجی در صورتی می‌توانند فعالیت اقتصادی داشته باشند که اجازه مخصوص به آنها اعطا شود که اتباع داخلی از اخذ این اجازه معافند و به‌راحتی می‌توانند فعالیت‌های اقتصادی خود را انجام دهند.

6- مقررات ارزی، برای شرکت‌های خارجی در انتقال ارز به خارج از کشور محل شرکت، شرایط آسان‌تری قائل شده است. آخرین پرسشی که در این نوشته به آن پاسخ خواهیم داد، این است که آیا یک شرکت قادر به تغییر تابعیت خود است؟ در حقوق ایران، مرکز شرکت و تابعیت آن با هم مرتبطند و برای اینکه شرکتی تغییر تابعیت دهد، لازم است مرکز آن از ایران به خارج منتقل شود. بالعکس شرکتی که در خارج تشکیل شده و مرکز اصلی آن هم در آنجا واقع شده است، برای اینکه ایرانی شود، باید مرکز اصلیش به ایران انتقال یابد.

اما به ‌طور کلی می‌توان گفت در حقوق ایران قاعده‌ای صریح و کلی در این مورد وجود ندارد؛ درخصوص بعضی شرکت‌ها، قانونگذار به ‌صراحت نحوه تغییر تابعیت شرکت را مشخص کرده است. برای مثال در ماده ۹۴ لایحه قانونی ۱۳۴۷ تغییر تابعیت شرکت سهامی توسط شرکا را در صورتی امکان‌پذیر دانسته که میان آنان اتفاق‌نظر باشد همچنین درباره شرکت‌های با مسئولیت ‌محدود، در ماده ۱۱۰ قانون تجارت چنین آمده است «شرکا نمی‌توانند تابعیت شرکت را تغییر دهند، مگر به اتفاق آرا.» به این معنا که حتی اگر اقامتگاه شرکت تغییر داده شود، این امر موجب تغییر تابعیت شرکت نمی‌شود مگر آنکه به اتفاق آرای شرکا باشد. درواقع، برای تغییر اقامتگاهی که به‌منظور تغییر تابعیت انجام می‌شود نیز باید اتفاق آرای شرکا وجود داشته باشد. در غیر ‌این ‌صورت، تغییر اقامتگاه هم تابعیت شرکت را تغییر نمی‌دهد.

به ‌طور خلاصه، هرگاه شرکتی ایرانی تصمیم داشته باشد که خارجی تلقی شود، باید تمامی شرکای آن شرکت در انتقال مرکز اصلی شرکت به خارج اتفاق‌نظر داشته باشند.

گفتنی است، در صورتی‌ که مرکز اصلی شرکت همچنان در ایران بماند، اتفاق آرای شرکا نیز نمی‌تواند منجر به تغییر تابعیت شرکت شود. برای ‌مثال به‌صرف گنجاندن نام یک کشور خارجی در اساسنامه، تغییر تابعیت امکان‌پذیر نیست زیرا چنین تصمیمی مخالف ملاک‌های مندرج در قانون ثبت شرکت‌ها و قانون تجارت ایران است و چون این موارد جنبه آمره دارند، تصمیم شرکا کان‌لم‌یکن تلقی خواهد شد.

 

دانستنی‌های حقوقی؛

آشنایی با ماهیت حقوقی امضای‌ ظهر چک

در اسناد تجاری «امضا» جایگاه ویژه‌ای دارد و موضوعات متعددی همواره در رابطه با آن قابل طرح و بحث بوده‌ است. در این نوشتار به بررسی یکی از مهمترینِ این موضوعات یعنی انواع امضا‌هایی که ممکن است در ظَهر (پشت) چک درج شود و همچنین آثار هر یک از این امضا‌ها خواهیم پرداخت.

در اسناد تجاری «امضا» جایگاه ویژه‌ای دارد و موضوعات متعددی همواره در رابطه با آن قابل طرح و بحث بوده‌ است. در این نوشتار به بررسی یکی از مهمترینِ این موضوعات یعنی انواع امضا‌هایی که ممکن است در ظَهر (پشت) چک درج شود و همچنین آثار هر یک از این امضا‌ها خواهیم پرداخت.

به گزارش «تابناک»؛ چک یکی از مهمترین و پرکاربردترین اسناد تجاری است؛ سندی که از حیث ماهیت، یک سند عادی است زیرا اشخاص عادی جامعه بدون نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی آن را تنظیم می‌کنند؛ اما قانونگذار امتیازات اسناد رسمی مانند لازم‌الاجرا بودن را برای آن در نظر گرفته ‌است.

یکی از مسائل بسیار مهمی که در خصوص چک همواره مطرح بوده، مربوط به «امضا»ست. موضوعات متعددی همواره در رابطه با امضای اسناد تجاری قابل طرح و بحث بوده‌ است؛ نخست اینکه آیا وجود امضا در خصوص این اسناد ضرورت دارد یا اینکه هنگام صدور یا تنظیم آنها می‌توان به جای امضا، از اثر انگشت نیز استفاده کرد؟ دیگر آن‌ که امضا‌هایی که در ظَهر (پشت) اسناد تجاری وجود دارند، دارای چه ماهیتی است؟ به عبارت بهتر انواع مختلف امضا‌های مندرج در ظَهر اسناد تجاری کدامند؟

 

انواع امضا؛ امضا برای انتقال یا امضا برای ضمانت؟

در اسناد تجاری ممکن است امضا‌های متعددی وجود داشته باشد که یکی از این امضا‌ها هنگام صدور این اسناد در آن درج می‌شود و نقش بسیار مهمی در آن ایفا می‌کند.

این امضا که باعث می‌شود یک سند تجاری موجودیت پیدا کند و آثار حقوقی بر آن بار شود، توسط صادرکننده‌ سند در سند تجاری درج می‌شود.

علاوه بر این امضا، امضا‌های متعددی نیز می‌تواند در ظَهر (پشت) این اسناد باشد که ممکن است برای انتقال (ظَهرنویسی) یا ضمانت در آن درج شده باشد.

در صورتی که هدف از امضای سند، انتقال آن به دیگری باشد، شخصی که سند به نفع او امضا شده ‌است، از آن پس، دارنده چک تلقی شده و تمامی حقوق و مزایای آن چک به او انتقال پیدا می‌کند. انتقال چک به دیگری تنها از طریق ظَهرنویسی امکان‌پذیر است.

گاه امضای مندرج در ظَهر چک نه برای انتقال چک به دیگری بلکه برای ضمانت است یعنی وقتی که شخصی چکی را صادر می‌کند، ممکن است ذی‌نفع (دارنده‌ چک یا کسی که چک به نام او صادر می‌شود) از او ضامن بخواهد. در این حالت شخص ثالثی، ظَهر چک را به عنوان ضامن امضا کرده و بدین نحو تضمین می‌کند که در صورت عدم پرداخت مبلغ چک از سوی صادرکننده‌ی ‌آن، مبلغ چک را تماماً بپردازد.

این نوع امضا زمانی در چک درج می‌شود که صادرکننده‌ چک از حیث اعتبار مورد تأیید دارنده‌ چک نباشد و بخواهد از این طریق تضمینی برای وصول مبلغ چک به دست آورد.

 

تفاوت آثار امضا از بابت ظَهرنویسی و امضا برای ضمانت

1- هر یک از امضا‌های مندرج در ظَهر اسناد تجاری از جمله چک دارای آثاری است که متفاوت از دیگری است اما باید توجه داشت که در هر دو نوع امضایی که توضیحاتی در مورد آنها ارائه شد، اگر صادرکننده‌ سند تجاری مبلغ مندرج در سند را به دارنده‌ چک نپردازد، فرد امضاکننده در برابر دارنده‌ چک، مسئولیت برای پرداخت دارد اما شرایط مسئولیت در هر یک از این دو نوع امضا، متفاوت از دیگری است. دو تفاوت موجود در شرایط مسئولیت به شرح زیر است؛

 

طبق مقررات قانون تجارت، دارنده‌ چک در صورتی می‌تواند به ظَهرنویس مراجعه و مبلغ مندرج بر روی چک را مطالبه کند که تا ده روز از تاریخ سررسید اعتراض کرده باشد و ظرف مدت یک سال یا دو سال از تاریخ اعتراض، اقامه دعوا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌تواند برای وصول مبلغ چک به ظهرنویسان مراجعه کند.

 

این در حالی است که رعایت این مواعد برای مراجعه به ضامن الزامی نیست و دارنده‌ چک در هر صورت می‌تواند برای وصول مبلغ چک به ضامن مراجعه کند؛ خواه این مواعد را رعایت کرده و خواه رعایت نکرده باشد. در این حالت اگر مواعد را رعایت نکرده باشد، نمی‌تواند به ظَهرنویس مراجعه کند و همچنین اگر ظَهرنویس دارای ضامن باشد، حق مراجعه‌ به او را نیز نخواهد داشت.

 

۲- مسئولیت ضامن تابع مسئولیت کسی است که از او ضمانت شده ‌است. اگر شخص الف از شخص ب ضمانت کرده باشد و مسئولیت شخص ب به یکی از دلایل از بین برود، این امر موجب از بین رفتن مسئولیت ضامن هم می‌شود یعنی اگر دارنده‌ چک به هر علتی حق مراجعه به مضمون‌عنه (کسی که از او ضمانت شده ‌است) را از دست بدهد، به تَبَع آن دیگر حق مراجعه به ضامن را هم نخواهد داشت اما در خصوص ظَهرنویس این‌گونه نیست و اگر حق مراجعه به صادرکننده‌ چک از بین برود، دارنده‌ چک همچنان حق مراجعه به ظَهرنویس را خواهد داشت.

 

چگونگی تشخیص نوع امضا‌های موجود در ظَهر چک

 

با توجه به اینکه هر یک از این امضا‌ها آثار متفاوتی دارند، باید با دلیل اثبات شود که آیا این امضا از باب ظهرنویسی بوده یا از باب ضمانت؟ در رابطه با اثبات نوع امضا، گاهی کسی که ظهر چک را امضا می‌کند، صراحتاً قید می‌کند که به چه منظور پشت چک را امضا می‌کند. در این حالت مشکلی در خصوص اثبات این مطلب که امضا از چه نوعی است، وجود ندارد.

 

در برخی موارد امضاکننده تصریح نکرده که از چه باب، چک را امضا می‌کند. در این حالت اگر قرینه و نشانه‌ای وجود داشته باشد مثل اینکه شخص ثالث ظهر چک را امضا کرده یا اینکه شخصی که از قبل با دارند‌ه‌ چک ارتباط معاملاتی داشته، آن را امضا کرده ‌است، این موضوع می‌تواند به دادگاه کمک کند که نوع چک را تشخیص دهد.

 

اگر هم هیچ تصریحی از سوی امضا‌کننده وجود نداشته باشد و دادگاه هم نتواند قرینه‌ای به دست بیاورد، در این حالت باید اصل را بر این بدانیم که این امضا از باب ظهرنویسی بوده و هر کس ادعا دارد امضاکننده از باب ضمانت آن را امضا کرده ‌است، باید ادعای خودش را اثبات کند.

 

دانستنی های حقوقی؛

آشنایی با الزامات قانونی در تنظیم سند رسمی آپارتمان

بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است.

تابناک، سجاد امیری_ بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است. این در حالی است که تنظیم و نوشتن قرارداد، موضوعی فنی است که از عهده هر کسی بر نمی‌آید اما این امکان وجود دارد با کمی تأمل و اخذ مشاوره حقوقی با هزینه‌ای به مراتب پایین‌تر از زیان هزینه‌های دادخواهی، تعهدات قراردادی به‌گونه‌ای شکل بگیرد که از بروز اختلافات جلوگیری شود.

به گزارش «تابناک» معاملات جاری نسبت به آپارتمان‌هایی که در قالب تنظیم بیع‌نامه تکوین می‌یابد از این جهت قابل تأمل است که مراجع اداری و قضایی فقط شخصی را مالک رسمی آن می‌شناسند که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک محل، پلاک ثبتی به نام وی صادر شده باشد.

بنابراین توصیه و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن برخورداری مالک از مزایا و آثار سند رسمی، از خسارات فردی و اجتماعی جلوگیری می‌کند و از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی به‌نحو چشمگیری خواهد کاست.

 

مزایای انعقاد قرارداد در قالب اسناد رسمی

از نظر قانونی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد؛ و سایر اسناد، عادی محسوب می‌شود.

یکی از مزایای اسناد رسمی این است که مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است.

 

در حالی که مفاد سند عادی فقط میان طرفین آن اعتبار دارد.

به علاوه اسناد رسمی در مقام دفاع در دعاوی صرفا با خطر ادعای جعل روبه‌رو هستند اما اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل با معضل دیگری یعنی اظهار انکار یا تردید نیز مواجهند.

به بیان ساده‌تر، چنانچه دارنده سند عادی با انکار طرف مقابل نسبت به سند مواجه شود مثلاً بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست و... بار اثبات اصالت سند عادی بر عهده دارنده آن خواهد بود. در حالی که در اسناد رسمی مدعی جعل باید جعلیت و عدم اصالت سند را ثابت کند.

از مزایای دیگر اسناد رسمی امکان بهره‌گیری از واحد اجراییات ثبت، علاوه بر مراجع دادگستری، در الزام به انجام تعهدات قراردادی است.

در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.

 

توصیه‌های ضروری هنگام تنظیم قرارداد در دفاتر مشاوران املاک

قراردادی که تحت عنوان بیع‌نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

اگرچه بیع‌نامه‌هایی که به‌صورت چاپی و دارای آرم اتحادیه، در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام است اما این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد.

بنابراین تا زمانی که منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی‌تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‌مند شود اما در همین مرحله ابتدایی باید به نکاتی توجه کرد.

 

احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی

به عنوان نخستین نکته باید گفت بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی، این است که خریدار و فروشنده به عنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن کنند.

اما اگر کسی که بیع‌نامه را امضا می‌کند، خود مالک نباشد بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و مشخص شود که آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه، شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود یا خیر؟

همچنین اگر امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله توسط ولی، کودک بالغ نشده است.

در جایی نیز که امضا کننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

همچنین در صورت تعدد مالکان، حتماً باید ذیل بیع‌نامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روش‌های اشاره‌شده دارای اختیارات قانونی باشد.

به علاوه خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن شود و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.

در نهایت اینکه اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

 

درج مشخصات کامل مورد معامله

خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد همچنین درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره که در سند توصیف شده، نیز بسیار

ضروری است. بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع‌نامه ذکر کنند؛ به‌خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود.

به‌علاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. به‌خصوص در معاملات بزرگ، اخذ تأمین دلیل از طریق شوراهای حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.

 

ادای متقابل تعهدات

لازم است در هنگام تنظیم بیع‌نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین به‌صورت متقابل تنظیم شود. به‌طور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیع‌نامه، پرداخت الباقی آن در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط شود و تا زمانی که مورد معامله تحویل نشده یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز نباید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل دهد.

بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد به نفع او است، حق فسخ معامله را دارد تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام کرده و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل کند یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد.

ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

 

استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن

امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل شده است اما چنانچه گزینه پرداخت به‌وسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل کرد که چک از حساب مسدود صادر نشده یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد.

به هر حال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت کند.

بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود. به همین دلیل باید توجه داشت که در صورت برگشت خوردن چک، تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است بنابراین افراد نمی‌توانند معامله را برهم بزنند مگر اینکه به طریق دیگری مانند زوال خود به‌خودی آثار قرارداد، یعنی شرط انفساخ مورد توافق قرار گرفته باشد.

 

اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در خصوص معامله بر املاک، در متن بیع‌نامه به‌گونه‌ای تصریح شود که اگر معلوم شود مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آن را نداشته است یا به هر شکلی موضوع، حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک است.

در این راستا به ویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از چنین مسایلی، با اخذ جریان ثبتی به‌روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.

دانستنی های حقوقوی؛

مالیات بر ارزش‌افزوده چیست و چه استثناهایی دارد؟

یکی از مسائلی که مردم جامعه به‌خصوص فعالان اقتصادی با آن مواجه هستند بحث مطالبه مالیات است رسیدگی به اختلاف مؤدیان مالیاتی از سوی سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود. بر اساس ماده ۲۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم؛ وظیفه مطالبه، تشخیص و وصول مالیات به سازمان مستقلی به نام سازمان امور مالیاتی محول شده است که در راستای مقررات قانونی این سازمان به مؤدیان مراجعه می‌کند و از آن‌ها مطالبه مالیات می‌کند

مریم امیری ـ مالیات بر ارزش‌افزوده «مالیات غیرمستقیمی» است که مصرف‌کننده (خریدار) آن را به همراه بهای خرید کالا یا خدمات می‌پردازد و برخی از کالا‌ها و خدمات از این مالیات معاف هستند .

به گزارش «تابناک» یکی از مسائلی که مردم جامعه به‌خصوص فعالان اقتصادی با آن مواجه هستند بحث مطالبه مالیات است رسیدگی به اختلاف مؤدیان مالیاتی از سوی سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود. بر اساس ماده ۲۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم؛ وظیفه مطالبه، تشخیص و وصول مالیات به سازمان مستقلی به نام سازمان امور مالیاتی محول شده است که در راستای مقررات قانونی این سازمان به مؤدیان مراجعه می‌کند و از آن‌ها مطالبه مالیات می‌کند؛ بعدازاینکه مالیات قطعی شد، مطالبه و وصول مالیات را انجام خواهد داد؛ اما همان‌گونه که می‌دانید هرگونه مطالبه مالیات طبق قانون به‌وسیله اظهارنامه‌ای که مؤدی تنظیم می‌کند و در قانون مهلت مشخصی دارد، به عمل می‌آید؛ یعنی مؤدی مالیاتی، فعال اقتصادی و یا کسی که درآمد کسب کرده در مهلت قانونی اظهارنامه را تقدیم می‌کند تا مورد رسیدگی قرار گیرد. اظهارنامه مالیاتی، دفاتر، اسناد و مدارک مؤدی یا موردقبول واقع می‌شود که رسیدگی بر اساس آن انجام می‌گیرد و یا دفاتر رد می‌شود. از سویی ممکن است مؤدی فاقد دفاتر باشد که اصطلاحاً به آن رسیدگی علی الراس می‌گویند و مالیات به‌صورت علی الراس با توجه به قرائن قانونی تعیین خواهد شد.مطالبه مالیات و به‌خصوص مالیات بر ارزش‌افزوده از موضوعاتی است که شهروندان در دیوان عدالت اداری پیرامون آن بسیار طرح دعوا می‌کنند .

 

در قانون چند نوع مالیات وجود دارد؟

به نوشته مهداد انواع مالیات در قانون و مقررات مختلف به‌طورکلی دو قسم است یکی مالیات مستقیم و دیگری مالیات غیرمستقیم. مالیات بر ارزش‌افزوده که محور بحث ماست از نوع مالیات‌های غیرمستقیم است. اجرای قانون مالیات بر ارزش‌افزوده در ایران از مهرماه سال ۱۳۸۷ شروع شد و در حال حاضر، مبلغ آن به‌صورت ۳ درصد عوارض و ۶ درصد مالیات از مصرف‌کننده‌ها دریافت می‌شود.

 

مالیات بر ارزش‌افزوده چیست؟

مالیات بر ارزش‌افزوده یعنی مالیاتی که پرداخت‌کننده واقعی آن از ابتدا مشخص نیست و درواقع مالیات مصرف‌کننده نهایی و گیرنده خدمت نهایی است و مؤدی آن شخصی است که از جانب مؤدی واقعی، مالیات را پرداخت خواهد کرد. توضیح مطلب آنکه بر اساس قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مصوب سال ۱۳۸۷ و مواد یک، چهار و پنج آن؛ مالیات بر ارزش‌افزوده به دو چیز تعلق می‌گیرد ۱-عرضه کالا ۲- ارائه خدمت.به‌طورکلی هیچ منبع و مأخذ دیگری برای مالیات بر ارزش‌افزوده غیرازاین دو مورد وجود ندارد.

 

مالیات بر ارزش‌افزوده به عرضه کالا تعلق می‌گیرد

فروشندگان کالا مکلفند در هنگامی‌که کالا را به مشتری و خریدار عرضه می‌کنند بر اساس آن درصدی که در قانون پیش‌بینی‌شده و هرسال یا هرچند سال یک‌بار قابل‌تغییر است را از مصرف‌کننده و خریدار اخذ و به‌حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند؛ یعنی مؤدی در اینجا فروشنده ایست که مأمور وصول مالیات است و همزمان با فروش جنس، هم ثمن معامله را به نفع خود اخذ می‌کند و هم ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده موضوع معامله را از مشتری گرفته و به‌حساب سازمان امور مالیاتی واریز می‌نماید. عرضه کالا به خود، مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده خواهد بود و به‌عنوان‌مثال اگر کسی بخشی از کالا را برای خود استفاده کند؛ اداره مالیاتی می‌تواند بابت این کالا نیز از او مطالبه مالیات نماید.

 

مالیات بر ارزش‌افزوده در خصوص ارائه خدمت چیست؟

اشخاصی که به هر نحوی به دیگران ارائه خدمت می‌کنند مثلاً ماشینی را تعمیر یا فرشی را شستشو و یا رفو می‌کنند؛ مکلفند بر اساس نرخ فعلی قانون مالیات، ۹ درصد از مجموع خدمتی که ارائه می‌دهند را از گیرنده خدمت اخذ و به‌عنوان مالیات بر ارزش‌افزوده به‌حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند.

 

ارائه خدمت موضوع مالیات بر ارزش‌افزوده

ارائه خدمت حتماً باید به غیر باشد. ارائه خدمت به خود، مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نخواهد بود. اگر کسی به خودش خدمتی را ارائه بدهد مثلاً تعمیرکار خودرویی، ماشین خود را تعمیر کند؛ اداره مالیاتی نمی‌تواند بابت این تعمیر و خدمت از او مطالبه مالیات نماید. ارائه خدمت حتماً باید به غیر باشد و در مقابل مابه ازا باشد. چنانچه شخصی به دیگری ارائه خدمت کند و این خدمت به‌صورت رایگان صورت گیرد مثلاً فرش‌های یک موسسه خیریه و مسجد را به‌صورت مجانی و رایگان شستشو کند و مابه ازا نگیرد؛ سازمان امور مالیاتی بابت این خدمت نمی‌تواند مطالبه مالیات کند.

 

چه عرضه‌ها و کالا‌هایی مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده و چه کالا‌هایی شامل آن نمی‌شود؟

تقریباً همه عرضه‌ها و خریدوفروش‌ها مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده است مگر آنچه در ماده ۱۲ مالیات بر ارزش‌افزوده آمده است؛ یعنی اداره مالیاتی نمی‌تواند از بابت عرضه کالا‌ها یا ارائه خدماتی که در این ماده ذکر شده است؛ مطالبه مالیات نماید و اتفاقاً بیشترین اختلاف بین مؤدیان و ادارات مالیاتی ناشی از برداشت‌هایی است که از مصادیق مندرج در ماده ۱۲ مالیات بر ارزش‌افزوده وجود دارد.

بر اساس ماده ۱۲ قانون مالیات بر ارزش‌افزوده اموال غیرمنقول از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده معاف است

در این ماده، نکاتی وجود دارد که برداشت‌ها از آن مختلف و متفاوت است یکی از این موارد، اموال غیرمنقول است. در ماده ۱۲ ذکر شده است که اموال غیرمنقول از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده معاف است، ولی در مورد اینکه منظور از اموال غیرمنقول چیست؛ اختلاف وجود دارد. گاهی مشاوران املاک این‌گونه برداشت می‌کنند که، چون معامله‌ای را که بابت آن کمیسیون دریافت کردند، مربوط به مال غیرمنقول است؛ مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نمی‌شود. درحالی‌که ادارات مالیاتی معتقدند صرفاً خریدوفروش یا اجاره ملک غیرمنقول مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نیست و آن‌هم راجع به‌عین ملک؛ اما بسیاری از مؤدیان معتقدند که سایر حقوق متصوره بر مال غیرمنقول ازجمله حقوق ارتفاقی و انتفاعی نیز مشمول این استثنا مندرج در ماده ۱۲ می‌باشد. مثلاً اشخاصی کار جدول‌کشی، احداث پارک و فضای سبز یک مجتمع را تعهد می‌کنند؛ در این رابطه باید بررسی شود که آیا این امور مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده است یا خیر؟ اداره مالیاتی معتقد است این‌ها حقوق متفرعه بر ملک است و مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده می‌شود؛ اما بسیاری از مؤدیان معتقدند که این امور هم به‌نوعی متفرع بر مال غیرمنقول ذکر شده در ماده ۱۲ است و باید از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده مستثنا شود.

 

گوشت جزء مستثنیات ماده ۱۲ مالیات بر ارزش‌افزوده

اختلاف دیگر که ممکن است در این بحث پیش بیاید ممکن است راجع به گوشت باشد. گوشت یکی از مواردی است که در ماده ۱۲ ذکر شده است آیا اینکه گوشت مشمول مالیات بر ارزش‌افزوده نمی‌شود، خدمات جانبی گوشت مثل خدمات کشتارگاهی را هم در برمی‌گیرد؟

در این رابطه مثلاً شخصی در دیوان عدالت اداری طرح دعوا می‌کند که در کشتارگاه ذبح انجام می‌دهد و بابت آن حق کمیسیون و دستمزد دریافت می‌کند و بر این باور است که با توجه به اینکه گوشت از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده مستثناست، دستمزد وی هم از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده مستثنا خواهد بود که در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. بر اساس ماده ۱۲ قانون، آنچه در بحث گوشت، مشمول استثنا شده؛ صرف عرضه گوشت است و سایر خدمات متفرعه بر گوشت ازجمله خدمات کشتارگاهی مشمول این استثنا نشده‌اند و آن دستمزد و خدماتی که کشتارگاه بابت ذبح و بسته‌بندی گوشت می‌گیرد؛ مشمول این مالیات نیست. در مورد شکر، روغن و گندم، قند و همه این موارد هم همین‌طور.

 

ماده ۱۳ قانون و صادرات به خارج از کشور

یکی از عناوینی که از شمول موارد مالیات بر ارزش‌افزوده استثنا شده است، ماده ۱۳ این قانون و صادرات است. صادراتی که اشخاص به خارج از کشور (هم صادرات کالا و هم صادرات خدمت) انجام می‌دهند از شمول مالیات بر ارزش‌افزوده موضوع این قانون خارج است و اداره مالیاتی نمی‌تواند از صادراتی که اشخاص انجام می‌دهند؛ مالیات بر ارزش‌افزوده مطالبه نماید.

دانستنی های حقوقی؛

نکاتی که باید درباره تنظیم قرارداد‌های کاری بدانیم!

قرارداد کار عبارت است از قرارداد کتبی یا شفاهی که به‌موجب آن کارگر در قبال دریافت حقوق، کاری را برای مدت موقت یا مدت غیر‌موقت برای کارفرما انجام می‌دهد؛ اما این قرارداد باید چگونه تنظیم شود و چه نکاتی در آن لحاظ شود و در صورت اختلاف بین کارگر و کارفرما چه مرجعی صالح به ...

قرارداد کار عبارت است از قرارداد کتبی یا شفاهی که به‌موجب آن کارگر در قبال دریافت حقوق، کاری را برای مدت موقت یا مدت غیر‌موقت برای کارفرما انجام می‌دهد؛ اما این قرارداد باید چگونه تنظیم شود و چه نکاتی در آن لحاظ شود و در صورت اختلاف بین کارگر و کارفرما چه مرجعی صالح به رسیدگی است و نقش سندیکا‌های کارگری در تضمین حقوق کارگران چیست؟

به گزارش «تابناک» در قرارداد‌های کاری باید شرایطی لحاظ شود که حقوق کارگران تضمین شود. کارگران عزیز باید در زمان عقد قرارداد دقت داشته باشند و اگر خودشان قدرت تشخیص کافی ندارند، حداقل از کارشناسان و کسانی که از تخصص لازم برخوردارند؛ کمک بگیرند. عدم تنظیم قرارداد به نحو صحیح، باعث تضییع حقوق کارگران می‌شود و در این رابطه طی سال‌های اخیر با موارد بسیاری برخورد داشته‌ایم.

اولین نکته در قرارداد کار کتبی یا شفاهی بودن آن است و توصیه این است که حتماً قرارداد‌های کارگران ولو کوتاه‌مدت، به‌صورت کتبی باشد. در ماده ۷ قانون کار این مسئله را پیش‌بینی کرده است که قرارداد‌های کار می‌تواند کتبی یا شفاهی باشد.

به نوشته «مهداد» در قرارداد کاری باید عنوان مناسب تعیین شود و عبارات آن صریح و واضح باشد. از هرگونه ابهام و عبارات مبهم خودداری شود و اگر بعضی از اصطلاحات فنی در قرارداد‌های کار پیش‌بینی‌شده، در خود قرارداد نیز این نکات تعریف شود و طرفین قرارداد اعم از کارفرما و کارگر مشخص گردد.

همچنین موضوع قرارداد اعم از مالی یا عملی که طرفین قرارداد تعهد به تسلیم یا انجام آن می‌کنند؛ باید مشخص شود. مدت و مبلغ قرارداد باید تعیین شود و شرایط هر یک از طرفین ذکر گردد. تعهدات کارگر و کارفرما و تضمین‌هایی که لازم است هر یک از طرفین بدهند هم آورده شود. گاهی اوقات کارگر برای تضمین انجام تعهد خود باید سفته یا چک بدهد که در این موارد لازم است به‌صورت شفاف و صریح در قرارداد لحاظ گردد.

تعیین مرجع حل اختلاف بین طرفین قرارداد، از دیگر نکات حائز اهمیت است که ممکن است شورای اسلامی کار و انجمن‌های صنفی هیئت‌های داوری، هیئت تشخیص حل اختلاف کاری یا هیئت حل اختلاف کارگر و کارفرما باشد.

علاوه بر این، خاتمه مدت قرارداد و همچنین تعداد صفحات در قرارداد باید ذکر شود. در قرارداد‌های چندصفحه‌ای طرفین باید زیر هر یک از صفحات را امضاء کنند. معمولاً قرارداد‌ها در چهار نسخه تنظیم می‌شود که لازم است کارگر هم حتماً یک نسخه را دریافت کند. ضمائم و پیوست‌ها نیز باید در قرارداد قید شود.

بر اساس ماده ۱۰ قانون کار؛ قرارداد کار علاوه بر مشخصات دقیق طرفین، باید حاوی موارد ذیل باشد:

‌الف. – نوع کار یا حرفه یا وظیفه‌ای که کارگر باید به آن اشتغال یابد

ب. – حقوق یا مزد مبنا و پیوست‌های آن

ج. – ساعات کار، تعطیلات و مرخصی‌ها

‌د – محل انجام کار

ه. – تاریخ انعقاد قرارداد

‌و – مدت قرارداد، چنانچه کار برای مدت معین باشد

‌ز – موارد دیگری که عرف و عادت شغل یا محل، ایجاب نماید.

‌تبصره – در مواردی که قرارداد کار کتبی باشد قرارداد در چهار نسخه تنظیم می‌گردد که یک نسخه از آن به اداره کار محل و یک نسخه نزد کارگر و یک نسخه نزد کارفرما و نسخه دیگر در اختیار شورای اسلامی کار و در کارگاه‌های فاقد شورا در اختیار نماینده کارگر قرار می‌گیرد.

 

برگه‌های سفید امضاء

کارگران عزیز از سفید امضاء قرارداد‌ها خودداری کنند. چون در بسیاری از قرارداد‌هایی که بین طرفین تنظیم می‌شود کارفرما‌ها از کارگران برگه‌هایی به‌صورت سفید امضاء می‌گیرند و بعدازاینکه قرارداد خاتمه پیدا کرد در متن آن اضافه می‌کنند که مثلاً کارگر سنوات، عیدی و کلیه حقوق و مزایای خود را دریافت کرده و هیچ‌گونه حق‌وحقوقی ندارد. در این‌گونه موارد بعداً کارگر ادعا می‌کند که من هیچ‌یک از موارد قیدشده را دریافت نکرده‌ام؛ بلکه برگه سفید، امضاء کرده بودم. این مسئله ازجمله مواردی است که باید کارگران آن را رعایت کنند تا به مشکلی برخورد نکنند.

 

اگر مرجع حل اختلاف ذکر نشده باشد

در این‌گونه موارد هیئت‌های تشخیص و حل اختلاف وزارت کار در مرکز هر شهرستان و استان مستقر هستند که می‌توانند با مراجعه به آنجا شکایت خود را مطرح کنند.

 

نقش انجمن‌ها و سندیکا‌های کارگری و کارفرمایی

اتحادیه‌های کارگری یا همان سندیکا‌ها در حقیقت njo‌هایی هستند که وظیفه حمایت از کارگران را دارند.

هرکدام از اصناف اتحادیه‌ای مستقل دارند. مثل اتحادیه خیاطان، نانوایان، فرش و طلا و جواهر که به‌طور جداگانه از افراد تحت پوشش خود حمایت می‌کنند. ازجمله وظایف مشترکی که می‌توان در تمامی این اتحادیه‌ها پیش‌بینی کرد عبارت‌اند از:

۱-ایجاد امکان برخورداری فرد از شرایط مناسب کاری و ایجاد محیط فیزیکی بهتر برای کارگران.

۲-تلاش برای ایجاد اشتغال کامل.

۳-افزایش بهره‌وری کار

۴-تأمین امنیت شغلی

۵-نظارت و برنامه‌ریزی صنعتی

۶-کوشش در توزیع منصفانه درآمد ملی

۷-عقد پیمان‌های دسته‌جمعی به نمایندگی از کارگران

۸-حل اختلاف و دعاوی مربوط به کار؛ زیرا در هیئت‌های تشخیص حل اختلاف علاوه بر نماینده کارفرما، نماینده کارگر هم باید حضور داشته باشد.

۹-بهبود تأمین اجتماعی و بیمه بیکاری

۱۰-دفاع از حقوق اعضا در مقابل قدرت‌ها و سایر دستگاه‌ها؛ چون ممکن است کارگران مورد شکایت قرار بگیرند.

۱۱-مراقبت از اجرای قوانین و مقررات مربوط به کار. مثلاً برای برقراری حداقل دستمزد کارگران معمولاً نماینده کارگران در انجمن‌ها و سندیکا‌ها حضور دارند و از حقوق کارگران دفاع می‌کنند.

۱۲-ایجاد تعهد و مسئولیت کارگران نسبت به جامعه.

حق ارتفاق در ملک دیگران بیشتر آشنا شویم…

حق ارتفاق در واقع چهره‌ای از حق انتفاع است با این تفاوت که حق ارتفاق اختصاص به زمین دارد. بدین‌معنا که حق ارتفاق معمولا در دو ملک مجاور و متصل وجود دارد. همچنین برخلاف حق انتفاع این حق به‌صورت دائمی ایجاد می‌شود و تا زمانی که دارنده‌ی حق ارتفاق مالک زمین مجاور باشد، حق ارتفاق باقی است.

حق ارتفاق حقی است که صاحب ملکی به اعتبار حقی که در ملک دیگری دارد می‌تواند از آن ملک استفاده کند. این حق شامل عناوینی نظیر حق عبور، حق مجری، حق شرب، حق شبکه و حق ناودان و ... می‌شود.

برای آشنایی با حق ارتفاق مثال‌هایی را برای توضیح بیشتر در ادامه می‌آوریم. هرگاه فردی برای رسیدن به زمین خود ناچار باشد از زمین ملک مجاور خود بگذرد، گفته می‌شود که وی حق عبور از آن زمین را دارد. یا آنکه هرگاه کسی برای آبیاری زمین خود ناچار باشد نهری از زمین دیگری رد کند تا آب را به زمین خود برساند، وی حق مجری در زمین دیگری خواهد داشت. اگر کسی اجازه داشته باشد ناودان خود را به سمت ملک مجاور قرار دهد، وی حق ناودان دارد و مثال‌های دیگری از این دست وجود دارد.

حق ارتفاق در واقع چهره‌ای از حق انتفاع است با این تفاوت که حق ارتفاق اختصاص به زمین دارد. بدین‌معنا که حق ارتفاق معمولا در دو ملک مجاور و متصل وجود دارد. همچنین برخلاف حق انتفاع این حق به‌صورت دائمی ایجاد می‌شود و تا زمانی که دارنده‌ی حق ارتفاق مالک زمین مجاور باشد، حق ارتفاق باقی است.

 

حق ارتفاق به سه طریق ایجاد می‌شود:

۱- از طریق قانون و حقی که قانون گذار برای افراد به رسمیت می‌شناسد، که به آن ارتفاق قانونی می‌گویند. مثلا در قانون برنامه‌ی عمرانی سوم کشور مصوب ۴۶ پیش‌بینی شده است که دولت در مورد زمین‌هایی که در مسیر راه و خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله های گاز و نفت قرار می‌گیرد، حق ارتفاق خواهد داشت.

۲- از طریق قرارداد میان مالک زمین با دارنده ی حق ارتفاق، که بدان ارتفاق قراردادی گویند.

۳- به واسطه ی وضع طبیعی املاک که به آن ارتفاق طبیعی گویند. مثلا زمینی که در پایین قرار گرفته به حکم وضع طبیعی خود، مجرای فاضلاب و آب باران زمین بالاتر است.

حق ارتفاق همچنین ممکن است در اثر اذن مالک داده شود و در این‌صورت مالک هر وقت که بخواهد می‌تواند اذن خود را پس بگیرد و اجازه عبورو ارتفاق به غیر ندهد.

همراهان عزیز سایت مهداد حق ارتفاق ممکن است به‌صورت مثبت یا منفی ایجاد شود. در حق ارتفاق مثبت صاحب آن اجازه‌ی استفاده از ملک دیگری را خواهد داشت. به‌عنوان‌نمونه: حق داشتن در و شبکه، حق مجری، حق شرب، حق ناودان یا حق عبور از ملک دیگری.

در حق ارتفاق منفی، مالک از یکسری تصرفات ممنوع می‌شود و دارنده‌ی حق ارتفاق از این محدودیت‌های مالک بهره می‌برد. مثلا حق حریم املاک و قنات‌ها که مالک زمین را از تصرفاتی که مضر به حال صاحب حریم باشد منع می‌کند. توضیح آنکه حق حریم به مقداری از اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن می‌گویند که برای استفاده‌ی بهتر از آنها ضرورت دارد و حتی اگر حریم قنات کسی در ملک دیگری باشد، دیگری نمی‌تواند تصرفاتی کند که به صاحب حریم ضرر برساند. یا آنکه مالکی حق ندارد در ملک خود ساختمان سه طبقه به بالا بسازد و این برای تامین نور و هوای کامل همسایه باشد.

در خصوص حق ارتفاق نیز طرفین نسبت به یکدیگر تکالیفی دارند. صاحب حق ارتفاق نمی‌تواند از حقی که دارد سوء‌استفاده کند و از حدود عرفی تجاوز کند. مثلا دارنده‌ی حق عبور نمی‌تواند در ساعاتی که معمولا مردم خوابید‌اند با ورود به ملک غیر آسایش مالک و خانواده‌اش را سلب کند. هزینه‌های مربوط به استفاده از حق نیز به عهده ی دارنده ی حق ارتفاق است اما هزینه‌های مربوط به نگه‌داری و حفظ مال به عهده‌ی خود مالک خواهد بود. در مقابل مالک نیز نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که اجرای حق ارتفاق را با مشکل مواجه کند. مثلا اگر کسی حق شرب از آب انبار همسایه را داشته باشد، مالک آب انبار نمی‌تواند به این بهانه که پس از لوله‌کشی آب تصفیه نیازی به آب انبار ندارد، آن را به زیر زمین تبدیل کند.

آشنایی با حقوق موجر و مستأجر در عقد اجاره

اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد می‌شود و عدم آگاهی با برخی از قوانین تنظیم قرارداد اجاره را با مشکل مواجه می‌کند لذا رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند.

اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد می‌شود و عدم آگاهی با برخی از قوانین تنظیم قرارداد اجاره را با مشکل مواجه می‌کند لذا رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند.

به گزارش «تابناک» عقد اجاره، درواقع نوعی قرارداد بین مستاجر و موجر است که طی آن موجر عین مستاجره را که در عین مصرف منفعت آن قابلیت بقا دارد در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و منافع مربوط به این عین در مدت مشخصی به مستاجر واگذار می‌شود. این عقد از منظر حقوقی معوض و تملیکی است و آثار و خصوصیات خاص خود را دارا است.

مهم‌ترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید موردتوجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرارداد باطل است. همچنین مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین مؤجر و مستاجر توافق شود. و اگر در قرارداد مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. همچنین برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد و اگر مالک قصد دادن چنین اجازه‌ای را ندارد باید در قرارداد منعقدشده اشاره کند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به‌صورت کلی یا جزیی ندارد. نکته دیگر اینکه عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود بنابراین وراث حق الزام به تخلیه مستاجر را ندارند.

قرارداد اجاره مانند هر قرارداد دیگری ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی را مشمول می‌شود. ترتب موجود در قانون ایران به‌عنوان کشوری که دارای نظام حقوقی مکتوب است، شامل الزام به ایفای تعهد توسط متعهد، تا فسخ قرارداد می‌شود. اما آنچه از آن به ضمانت اجرای درونی یاد می‌شود، در تقابل کارایی قرارداد اجاره نمایان می‌شود.

اساساً ضمانت اجرا وسیله‌ای مستقیم و غیرمستقیم برای انجام دادن الزامات قانونی و یا جبران خسارت زیان‌دیده است. در قراردادهای اجاره که در حال حاضر مورداستفاده است این ضمانت اجرا قراردادی و درونی شده است که کارایی قرارداد اجاره را افزایش می‌دهد. به‌نحوی‌که با ورود خسارت به‌عین مستاجره، موجر می‌تواند با تکیه‌بر در اختیار داشتن مبالغی که تحت عنوان قرض و یا به تعبیر عامیانه پول پیش در اختیار وی قرارگرفته است به جبران خسارت بپردازد. البته در فرضی که این خسارت صرفاً به ادعای موجر بر عهده مستاجر باشد، مستاجر در ادامه می‌تواند به جهت جلوگیری از اجحاف حق خود به مراجع قضایی مراجعه کند. از طرف دیگر با توجه به در اختیار داشتن عین مستاجره توسط مستاجر، وی می‌تواند موجر را تحت‌فشار قرار دهد، و البته تخلیه عین مستأجره دعوایی است که موجر در جهت احقاق ید مالکانه خود می‌تواند اقامه کند.

اقاله یعنی حالتی که طرفین منعقد کننده قرارداد نسبت به اختتام و انحلال آن توافق کرده و شرایط بهره‌مندی از منفعت عین مستاجره به قبل از انعقاد قرارداد برگردد. در این صورت نیز این توافق اراده‌ها است که در خصوص ضرر و زیان احتمالی تصمیم می‌گیرد. اما در فرض که تفاسخ به هر علتی (من‌جمله تلف عین مستاجره) رخ دهد بحث سبب واردکننده ضرر و خسارت قابل‌بررسی است. با توجه به ید امانی مستاجر در فرضی که افراط‌وتفریط او اثبات شود، مسئول جبران خسارت است.

 

نکته حائز اهمیت دیگر رجوع به عرف در تعیین مسئول هزینه‌های مربوطه است.

در صورت افزایش اجاره‌بها از طرف مالک و تمرد مستاجر از پرداخت اجاره‌بها یا تخلیه می‌توان در مراجع قضایی مشخص در قانون دادخواست ارائه کند. اما بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل‌وفصل دوستانه اختلافات احتمالی است. توصیه می‌شود طرفین در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند.

بر اساس منابع فقهی این محل اشکال است که مستاجر چنین اجازه‌ای دارد یا خیر اما بر اساس قانون حاکم در فرض عدم تصریح بر فقدان چنین حقی، این حق برای مستاجر مفروض است.

تعمیراتی که عدم انجام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود؛ مثلاً تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستاجر است و نه موجر. پرداخت هزینه‌های تعمیرات جزئی نیز بر عهده مستاجر است.

در تخلیه منزل مسکونی که به رهن و اجاره گذاشته‌شده، باید مستاجر ابتدا ملک را تخلیه و سپس مطالبه مبلغ رهن کند. حال اگر مالک از گرفتن کلید استنکاف کرد در این صورت مستاجر می‌تواند طبق ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجر اقدام کند. در این ماده آمده است که هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به‌وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. درصورتی‌که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل کند و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. همچنین اگر مالک از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری کرد مستاجر می‌تواند با صدور اظهارنامه، از مالک درخواست حق رهنی را که گرفته، کند و در صورت عدم توجه مالک، مستاجر می‌تواند با مشورت یک وکیل اقدام به طرح دعوا در محاکم صالحه کند.

عقد اجاره مانند هر عقد دیگری درصورتی‌که شرایط اساسی قرارداد که در ماده 190 قانون مدنی به آن اشاره‌شده را نداشته باشد، با بطلان روبرو می‌شود. فقدان اراده و قصد صحیح، یا سایر شرایط ازجمله نبود شرط اهلیت طرفین می‌تواند قرارداد را باطل کند.

 

هلدینگ چیست؛ شرکت های هلدینگ چه تفاوتی با سایر شرکت ها دارند؟

شاید نام شرکت‌های هلدینگ را در خبرها شنیده باشید یا وقتی برای نخستین بار اقدام به سرمایه‌گذاری کردید، با مفهومی با عنوان شرکت هلدینگ (Holding company)، مواجه شده باشید. جالب است بدانید که بسیاری از موفق‌ترین شرکت‌ها در جهان، شرکت‌های هلدینگ هستند و این شرکت‌ها، نقش بسیار مهمی در اقتصاد جهان امروز ایفا می‌کنند.

کد خبر: ۸۴۵۱۱۰ 

تابناک، عبدالحسین روح الامینی نجف آبادی_ شاید نام شرکت‌های هلدینگ را در خبرها شنیده باشید یا وقتی برای نخستین بار اقدام به سرمایه‌گذاری کردید، با مفهومی با عنوان شرکت هلدینگ (Holding company)، مواجه شده باشید. جالب است بدانید که بسیاری از موفق‌ترین شرکت‌ها در جهان، شرکت‌های هلدینگ هستند و این شرکت‌ها، نقش بسیار مهمی در اقتصاد جهان امروز ایفا می‌کنند.

به گزارش «تابناک» طبق یک تعریف کلی، شرکت هلدینگ، شرکتی است که در آن هیچ‌گونه عملیات، فعالیت یا هر کسب‌و‌کار فعال دیگری انجام نمی‌شود و این شرکت صرفا مالک دارایی‌هایی است. این دارایی‌ها می‌تواند شاملِ سهام سایر شرکت‌ها، شرکت‌های با مسئولیت محدود، مشارکت‌های محدود، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های پوشش‌دهنده‌ی ریسک، سهام‌ عادی، اوراق قرضه، املاک و مستغلات، مالکیت معنوی، برندها، اختراعات، علائم تجاری، حق کپی‌رایت و تقریبا هر چیز ارزشمند دیگری باشد.

برای نمونه، یکی از سهام‌‌های مرغوب در جهان، سهام شرکت جانسون و جانسون (Johnson & Johnson) است که در واقع، یک شرکت هلدینگ است. یعنی خود این شرکت که شما سهام آن را خریداری می‌کنید، در واقع هیچ کاری (به آن معنا که مردم تصور می‌کنند) انجام نمی‌دهد. در واقع، شرکت جانسون و جانسون، دارای سهام مالکیت ۲۶۵ کسب‌و‌کار مجزاست، همان‌طور که هر فرد می‌تواند از طریق یک حساب کارگزاری، مالک سهام کسب‌و‌کارهای متفاوتی باشد.

این ۲۶۵ کسب‌و‌کار، به ۳ دسته‌‌ی اصلی تقسیم می‌شوند: لوازم بهداشتی، دستگاه‌های پزشکی و داروها. این شرکت‌ها، شرکت‌های واقعی و مستقلی از سراسر دنیا هستند که کارکنان محلی را به خدمت گرفته‌اند و دارای حساب‌های بانکی، دفاتر، تجهیزات تولیدی و سایر مواردِ مختص به خود هستند. در رده‌ی بالا، سهامداران شرکت جانسون و جانسون، در شرکت فرعی، هیئت مدیره‌ای را برای حفاظت از منافع خود انتخاب می‌کنند. این هیئت مدیره، در کنارِ سایر مسئولیت‌های خود (مانند تعیین سیاست پرداخت سود سهام)، مدیر عامل شرکت فرعی (CEO) را نیز استخدام می‌کند. مدیر عامل نیز به نوبه‌ی خود، زیردستان مستقیم خود را استخدام می‌کند. این گروه از افراد با هم، دارای قدرت تعیین مدیران اجرایی و مدیران مهم در شرکت‌هایی هستند که تحت کنترل شرکت مادرِ جانسون و جانسون قرار دارند. شرکت هلدینگ مادر، به دلیل قدرت، منابع و اختیارات فراوانی که دارد، می‌تواند از طریق پایین آوردن هزینه‌ی سرمایه از شرکت‌های فرعی خود حمایت کند. یعنی شرکت هلدینگ می‌تواند اوراق قرضه‌ای را با کم‌ترین قیمت‌ها صادر کند و سپس به شرکت‌های فرعی خود وام‌هایی با بهره‌ی کم بدهد. در واقع اگر شرکت‌های فرعی، شرکت‌هایی مستقل بودند و تحت مالکیت شرکت هلدینگ مادر قرار نداشتند، نمی‌توانستند وام‌هایی با چنین بهره‌های پایینی دریافت کنند. این کار علاوه بر کاهش هزینه‌ی بهره، به نوبه‌ی خود بازده‌ی حقوق صاحبان سهام و بازده‌ی دارایی را هم افزایش می‌دهد.

 

هلدینگ چیست؟

برای درک بهتر مفهوم شرکت هلدینگ، فرض کنید که من و شما تصمیم گرفته‌ایم تا با هم سرمایه‌گذاری کنیم. ما و اعضای خانواده‌هایمان، شرکت جدیدی با نام «شرکت هلدینگ آسمان آبی» را تأسیس می‌کنیم. ابتدا تشریفات اداری لازم را انجام می‌دهیم و هزینه‌های مربوطه را پرداخت می‌کنیم. سپس، ۱ میلیارد سهام، با قیمت ۱۰۰ تومان برای هر سهم منتشر می‌کنیم و از این طریق، ۱۰۰ میلیارد تومان پول نقد جمع‌آوری می‌کنیم. پس از آن، هیئت مدیره‌ای را انتخاب می‌کنیم و این هیئت مدیره یکی از ما را به عنوان مدیرعامل شرکت انتخاب می‌کند و سپس، دفتری تأسیس می‌کنیم. روز بعد، تأسیس شرکت هلدینگ خود را اعلام می‌کنیم و سرمایه‌گذاری پول‌های جمع‌آوری‌شده را شروع می‌کنیم. ما (یعنی شرکت هلدینگ آسمان آبی) کارهای زیر را انجام می‌دهیم:

کسب‌و‌کار جدیدی را با نامِ شرکت آبمیوه‌سازی یخ در بهشت با مسئولیت محدودِ ثبت می‌کنیم که ۱۰۰ درصد مالکیت آن در اختیار شرکت هلدینگ آسمان آبی قرار دارد. ۱۵ میلیارد تومان پول نقد را به این کسب‌و‌کار اختصاص می‌دهیم و مدیری را استخدام می‌کنیم تا آن را اداره کند. پیش‌بینی می‌کنیم که این کسب‌وکار، سودی به میزانِ ۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان (قبل از کسر مالیات) به همراه داشته باشد. 

در شرکت هلدینگ آسمان آبی، با نام عصر کیمیا یک شرکت کارگزاری ایجاد می‌کنیم. ۳۰ میلیارد تومان پول نقد را در حساب این شرکت واریز می‌کنیم و مجموعه‌ای از سهام بلو چیپ با ارزش و سودآوری بالا را خریداری می‌کنیم. انتظار داریم که مجموعه‌ی سهام خریداری‌شده، در سال ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان سود سهام (قبل از کسر مالیات) داشته باشد.

شرکت جدیدی را با نام خاور دور (در زمینه‌ی صنعت مهمان‌نوازی) با مسئولیت محدود راه‌اندازی می‌کنیم که ۱۰۰ درصد مالکیت آن متعلق به شرکت هلدینگ آسمان آبی است. ۲۰ میلیارد تومان از پول نقد خود را به این شرکت فرعی جدید اختصاص می‌دهیم و اجازه می‌دهیم که این شرکت، مبلغ ۲۰ میلیارد تومان را نیز از بانکی وام بگیرد و به این طریق ساختار سرمایه‌ی این شرکت شامل ۴۰ میلیارد تومان دارایی خواهد بود که ۲۰ میلیارد تومان آن بدهی و وام و ۲۰ میلیارد تومان دیگر نیز ارزش دفتری است. از این ۴۰ میلیارد تومان نقد، برای خرید چند هتل‌ زنجیره‌ای استفاده می‌کنیم و انتظار داریم که این سرمایه‌گذاری، بدون کسر مالیات و پس از کسر هزینه‌ی بهره و تمام هزینه‌های دیگر، ۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان سود داشته باشد. پرداخت این بدهی ۲۰ میلیارد تومانی، توسط شرکت هلدینگ تضمین نمی‌شود، زیرا تصمیم گرفته‌ایم که فقط بدهی‌های بدون حق رجوع (یعنی بدهی‌هایی که به‌موجب آن وام‌دهنده برای وصول دین نمی‌تواند به‌جز متعهد اصلی که معمولا خریدار کالاست، به شخص دیگری مراجعه کند) را مجاز کنیم تا در صورت موفق نبودن هتل، مجبور به پرداخت بدهی‌های آن نباشیم. یعنی اگر شرکت فرعی ورشکسته شود، ما فقط مسئولِ بخشی از سهام فروخته‌شده برای هلدینگ هستیم که در این شرکت فرعی سرمایه‌گذاری کرده‌ایم.

اوراق قرضه‌ی شهرداری معاف از مالیات به ارزش ۲۰ میلیارد تومان خریداری می‌کنیم و پیش‌بینی می‌کنیم که این اوراق، از منبع بهره‌ی سالانه‌ی دریافتی، ۱ میلیارد تومان درآمد داشته باشد.

۵ میلیارد تومان را صرف خرید سکه‌ی طلا و شمش نقره می‌کنیم.

۱۰ میلیارد تومان باقی‌مانده از ۱۰۰ میلیارد تومان وجه نقد اولیه را در بانک محلی با بهره‌ی ۲۰ درصد قرار می‌دهیم که در مجموع، سالانه ۲ میلیارد تومان درآمد حاصل از بهره‌ (قبل از کسر مالیات) خواهد داشت.

در ترازنامه‌ی تلفیقی شرکت هلدینگ ما، ۱۲۰ میلیارد تومان دارایی، ۲۰ میلیارد تومان بدهی و ۱۰۰ میلیارد تومان ارزش خالص یا ارزش دفتری مشاهده می‌شود. ترازنامه‌ی ما، با صرف نظر از دفتر کاری که به دلیل ساده‌تر شدنِ مسئله آن را نادیده می‌گیریم، به شکل زیر خواهد بود:

ترازنامه‌ی شرکت هلدینگ آسمان آبی

شرکت آبمیوه‌سازی یخ در بهشت با مسئولیت محدودِ – مالکیت ۱۰۰ درصدی (۱۵ میلیارد تومان دارایی، بدون بدهی)؛

شرکت خاور دور با مسئولیت محدود – مالکیت ۱۰۰ درصدی (۴۰ میلیارد تومان دارایی، ۲۰ میلیارد تومان بدهی و ۲۰ میلیارد تومان ارزش خالص)؛

اوراق قرضه‌ی معاف از مالیاتِ شهرداری (۲۰ میلیارد تومان دارایی، بدون بدهی)؛

سهام عادیِ بلو چیپ در حساب کارگزاری (۳۰ میلیارد تومان دارایی، بدون بدهی)؛

مانده‌ی حساب بانکی (۱۰ میلیارد تومان دارایی، بدون بدهی)؛

ذخایر طلا و نقره (۵ میلیارد تومان دارایی، بدون بدهی).

صورت‌حساب درآمد این شرکت هلدینگ، ۸ میلیارد تومان درآمد عملیاتی (قبل از کسر مالیات) را نشان خواهد داد. این مبلغ می‌تواند ۸ درصد بازده حقوق صاحبان سهام باشد، زیرا ۸ میلیارد تومان تقسیم بر ۱۰۰ میلیارد تومان ارزش خالص، برابر با ۸ درصد است. این مبلغ همچنین می‌تواند ۶٫۷ درصد بازده‌ی دارایی باشد، زیرا ۸ میلیارد تومان تقسیم بر ۱۲۰ میلیارد تومان دارایی، برابر با ۶٫۷ درصد است.

فرض کنید که شما مدیرعامل شرکت خیالی ما، یعنی شرکت هلدینگ آسمان آبی هستید. وقتی هر روز صبح به دفتر کارتان می‌روید، پس از اینکه چراغ‌ها را روشن می‌کنید، یک فنجان قهوه برمی‌دارید و پشت میزتان می‌نشینید، چه کاری انجام می‌دهید؟

احتمالا پاسخ شما این خواهد بود که آنچه ما را به یک شرکت هلدینگ تبدیل کرده است، این مسئله است که به طور روزانه، در هیچ‌یک از سرمایه‌گذاری‌هایمان نقش نداریم و هر یک از شرکت‌های فرعی ما، توسط تیم مدیریتی خود اداره می‌شوند. به بیان دیگر، وظیفه‌ی ما به عنوان شرکت هلدینگ، نظارت اجرایی، حمایت، تعیینِ پارامترهای مدیریتِ ریسک و قرار دادن افراد مناسب در پُست‌های مناسب است به صورتی که با استراتژی کلی شرکت هلدینگ ما همخوانی داشته باشد (اگر مالکیت ما در سهام شرکت هلدینگ به اندازه‌ای باشد که بتوانیم سرمایه‌گذاری و شرکت هلدینگ را در کنترل داشته باشیم، می‌توانیم طبق نظر و صلاح‌دید خود، مدیران را اخراج کنیم و افراد دیگری را جایگزین آنها کنیم). وقتی شرکت‌های فرعی، سودهای سهام را به ما می‌پردازند، می‌توانیم مبالغ دریافتی را در موقعیت‌های دیگر، سرمایه‌گذاری کنیم. یعنی می‌توانیم پولی را از یک شرکت فرعی‌ که پیشرفت کندی دارد، بگیریم و در شرکت فرعی دیگری سرمایه‌گذاری کنیم که عملکرد رضایت‌بخش‌تری داشته است و از این طریق، سود بیشتری به دست بیاوریم.

یعنی برای مثال، ما نباید تصمیم بگیریم که چه نوع آبمیوه‌‌ای تولید کنیم. زیرا این کار، وظیفه‌ی شرکت یخ در بهشت است. همان شرکت فرعی‌ که هلدینگ ما مالکیت ۱۰۰ درصد آن را دارد و کارکنان، مدیران، صورت‌های مالی، قراردادها، وام‌های بانکی و سایر موارد خود را دارد. در عوض، باید بر کارِ مدیرعامل آن شرکت نظارت کنیم تا مطمئن شویم که برای دستیابی به اهدافی که اعضای هیئت مدیره از ما (به عنوان مدیر عامل شرکت هلدینگ) انتظار دارند، تلاش می‌کند، به او کمک کنیم تا به آن اهداف دست یابد و تلاش کنیم که راه‌های افزایش مستمرِ سود و کاهش ریسک موجود را بیابیم.

اما اگر اتفاق وحشتناکی بیفتد چه؟ مثلا اگر گروه هتل‌های شرکت خاور دور ورشکسته شود، چه رخ خواهد داد؟ در این صورت، اگر شرکت هلدینگ، ضامنِ بازپرداخت بدهی‌های این شرکت فرعی نشده باشد، مسئول خسارت وارده نخواهد بود. ولی باید ۲۰ میلیارد تومان به عنوان زیان سرمایه‌ای واردشده بر ارزش خالص سهام‌مان از شرکت خاور دور ثبت کنیم. در واقع مدل شرکت هلدینگ، موجب حفاظت از دارایی‌های دیگر ما در برابر ورشکستگی این شرکت فرعی می‌شود. در این حالت، ما شرکت آبمیوه‌سازی یخ در بهشت، عصر کیمیا، سهام یا اوراق قرضه، طلا، نقره یا مانده‌ی حساب بانکی خود را از دست نمی‌دهیم. ما فقط پولی را از دست می‌دهیم که در شرکت فرعی ورشکسته سرمایه‌گذاری کرده‌ایم.

شرکت‌های بزرگ، از این طریق از خود محافظت می‌کنند. به عنوان مثالی از دنیای واقعی، می‌توان به شرکت پراکتر و گمبل (Procter & Gamble) اشاره کرد که یک شرکت هلدینگ است، زیرا شرکت‌های فرعی گوناگونی برای اهداف گوناگون دارد. بعضی از شرکت‌های فرعی، مالک نام‌های تجاری مانند مواد شوینده‌ی «تاید» (Tide) هستند. سایر شرکت‌های فرعیِ کاملا مجزا، مالک کارخانه‌های تولیدی‌ای هستند که مواد شوینده‌ی تاید را تولید می‌کنند و به کارخانه‌ای که مالک این نام تجاری است، حق امتیاز صدور مجوز، پرداخت می‌کنند. به این ترتیب، اگر یکی از این شرکت‌ها، تحت تعقیب قانونی قرار بگیرد، هلدینگ پراکتر و گمبل، نام تجاری تاید را از دست نخواهند داد و آن کارخانه یا توزیع‌کننده، ورشکسته خواهد شد.

مثال عالی دیگر در این زمینه، راه‌آهن برلینگتون شمالی سانتافه (BNSF) است که یکی از بزرگ‌ترین خطوط راه‌آهن در جهان به شمار می‌رود. سال‌ها پیش، وارن بافت (Warren Buffett) از شرکت هلدینگ خود، یعنی شرکت بِرکشایِر هاتاوی (Berkshire Hathaway)، برای خرید تمام سهام این راه‌آهن و تبدیل آن به یک شرکت فرعی تملیک‌شده (wholly-owned subsidiary) استفاده کرد. راه‌آهن برلینگتون شمالی سانتافه، میلیاردها دلار بدهی دارد که برای تأمین بودجه‌ی هزینه‌ی سرمایه‌ای عظیم آن، برای ریل‌های راه‌آهن، خودروهای راه‌آهن و سایر زیرساخت‌ها صرف می‌شود. ولی بازپرداخت هیچ‌یک از این بدهی‌ها، توسط شرکت هلدینگ برکشایر هاتاوی، تضمین نشده‌ است.

 

آشنایی با الزامات قانونی در تنظیم سند رسمی آپارتمان

بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است.

بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است. این در حالی است که تنظیم و نوشتن قرارداد، موضوعی فنی است که از عهده هر کسی بر نمی‌آید اما این امکان وجود دارد با کمی تأمل و اخذ مشاوره حقوقی با هزینه‌ای به مراتب پایین‌تر از زیان هزینه‌های دادخواهی، تعهدات قراردادی به‌گونه‌ای شکل بگیرد که از بروز اختلافات جلوگیری شود.

به گزارش «تابناک» معاملات جاری نسبت به آپارتمان‌هایی که در قالب تنظیم بیع‌نامه تکوین می‌یابد از این جهت قابل تأمل است که مراجع اداری و قضایی فقط شخصی را مالک رسمی آن می‌شناسند که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک محل، پلاک ثبتی به نام وی صادر شده باشد.

بنابراین توصیه و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن برخورداری مالک از مزایا و آثار سند رسمی، از خسارات فردی و اجتماعی جلوگیری می‌کند و از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی به‌نحو چشمگیری خواهد کاست.

 

مزایای انعقاد قرارداد در قالب اسناد رسمی

از نظر قانونی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد؛ و سایر اسناد، عادی محسوب می‌شود.

 

یکی از مزایای اسناد رسمی این است که مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است.

 

در حالی که مفاد سند عادی فقط میان طرفین آن اعتبار دارد.

به علاوه اسناد رسمی در مقام دفاع در دعاوی صرفا با خطر ادعای جعل روبه‌رو هستند اما اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل با معضل دیگری یعنی اظهار انکار یا تردید نیز مواجهند.

به بیان ساده‌تر، چنانچه دارنده سند عادی با انکار طرف مقابل نسبت به سند مواجه شود مثلاً بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست و... بار اثبات اصالت سند عادی بر عهده دارنده آن خواهد بود. در حالی که در اسناد رسمی مدعی جعل باید جعلیت و عدم اصالت سند را ثابت کند.

از مزایای دیگر اسناد رسمی امکان بهره‌گیری از واحد اجراییات ثبت، علاوه بر مراجع دادگستری، در الزام به انجام تعهدات قراردادی است.

در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.

 

توصیه‌های ضروری هنگام تنظیم قرارداد در دفاتر مشاوران املاک

قراردادی که تحت عنوان بیع‌نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

اگرچه بیع‌نامه‌هایی که به‌صورت چاپی و دارای آرم اتحادیه، در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام است اما این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد.

بنابراین تا زمانی که منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی‌تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‌مند شود اما در همین مرحله ابتدایی باید به نکاتی توجه کرد.

 

احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی

به عنوان نخستین نکته باید گفت بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی، این است که خریدار و فروشنده به عنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن کنند.

اما اگر کسی که بیع‌نامه را امضا می‌کند، خود مالک نباشد بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و مشخص شود که آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه، شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود یا خیر؟

همچنین اگر امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله توسط ولی، کودک بالغ نشده است.

در جایی نیز که امضا کننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

همچنین در صورت تعدد مالکان، حتماً باید ذیل بیع‌نامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روش‌های اشاره‌شده دارای اختیارات قانونی باشد.

به علاوه خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن شود و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.

در نهایت اینکه اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

 

درج مشخصات کامل مورد معامله

خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد همچنین درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره که در سند توصیف شده، نیز بسیار

ضروری است. بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع‌نامه ذکر کنند؛ به‌خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود.

به‌علاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. به‌خصوص در معاملات بزرگ، اخذ تأمین دلیل از طریق شوراهای حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.

 

ادای متقابل تعهدات

لازم است در هنگام تنظیم بیع‌نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین به‌صورت متقابل تنظیم شود. به‌طور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیع‌نامه، پرداخت الباقی آن در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط شود و تا زمانی که مورد معامله تحویل نشده یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز نباید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل دهد.

بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد به نفع او است، حق فسخ معامله را دارد تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام کرده و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل کند یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد.

ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

 

استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن

امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل شده است اما چنانچه گزینه پرداخت به‌وسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل کرد که چک از حساب مسدود صادر نشده یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد.

به هر حال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت کند.

بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود. به همین دلیل باید توجه داشت که در صورت برگشت خوردن چک، تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است بنابراین افراد نمی‌توانند معامله را برهم بزنند مگر اینکه به طریق دیگری مانند زوال خود به‌خودی آثار قرارداد، یعنی شرط انفساخ مورد توافق قرار گرفته باشد.

 

اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در خصوص معامله بر املاک، در متن بیع‌نامه به‌گونه‌ای تصریح شود که اگر معلوم شود مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آن را نداشته است یا به هر شکلی موضوع، حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک است.

در این راستا به ویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از چنین مسایلی، با اخذ جریان ثبتی به‌روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.

 

 

آشنایی با انواع مالیات‌ مستقیم و غیر مستقیم در ایران

مالیات مبلغی است که به‌موجب قانون و برای تأمین مخارج عمومی به‌طور بلاعوض از سوی اشخاص حقیقی و حقوقی به دولت پرداخت می‌‌شود؛ در واقع دولت مالیات را از دارایی و درآمد اشخاص برداشت می‌‌کند و هیچ تعهدی نسبت به پرداخت‌کننده نخواهد داشت. مالیات از مهم‌ترین منابع درآمد دولت‌ها در سرتاسر جهان است.

مالیات مبلغی است که به‌موجب قانون و برای تأمین مخارج عمومی به‌طور بلاعوض از سوی اشخاص حقیقی و حقوقی به دولت پرداخت می‌‌شود؛ در واقع دولت مالیات را از دارایی و درآمد اشخاص برداشت می‌‌کند و هیچ تعهدی نسبت به پرداخت‌کننده نخواهد داشت. مالیات از مهم‌ترین منابع درآمد دولت‌ها در سرتاسر جهان است.

 

انواع مالیات در ایران به دو دسته زیر تقسیم می‌شوند:

الف) مالیات های مستقیم

ب) مالیات های غیرمستقیم

در تعریف این دو دسته از مالیات‌ها اختلافاتی وجود دارد با این وجود شایع‌ترین تعریف این است که درصورتی که مؤدی مالیاتی و پرداخت‌کننده مالیات یک نفر باشند آن مالیات مستقیم محسوب می‌‌شود وگرنه مالیات غیرمستقیم خواهد بود (به شخصی که مسئول پرداخت مالیات است، مؤدی مالیاتی گفته می‌‌شود). برای اینکه بحث روشن‌تر شود، به بررسی هر دسته از این مالیات‌ها و مصادیق آنها می‌‌پردازیم.

 

انواع مالیات های مستقیم

مالیات‌های مستقیم خود به دو دسته‌ی مالیات بر دارایی و مالیات بر درآمد تقسیم می‌‌شوند که به شرح زیر هستند:

 

۱. مالیات بر دارایی

اساس و مبنای مالیات بر دارایی، ثروت مؤدی (مسئول پرداخت مالیات) است. مهم­‌ترین نوع مالیات بر دارایی که حتما شما هم نام آن را شنیده‌اید، مالیات بر ارث است. مالیات بر ارث مالیاتی است که از اموال و دارایی‌های شخص که پس از فوت وی باقی می‌‌ماند، دریافت می‌‌شود. درواقع زمانی که اموال شخص متوفی قرار است به وراث او منتقل شود، دولت از دارایی و ثروت درحال انتقال مالیات می‌‌گیرد. میزان مالیات بر ارث مطابق با ماده‌ی ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌‌شود که نسبت به اموال مختلف، متفاوت است. به‌عنوان مثال نرخ مالیات بر ارث برای انواع وسایل نقلیه‌ی موتوری ۲ درصد از قیمت وسیله‌ی نقلیه است (قیمت اموال را سازمان امور مالیاتی کشور اعلام می‌‌کند).

 

۲. مالیات بر درآمد

در این نوع از مالیات، درآمد افراد و شرکت‌ها (و نه ثروت آنها) مبنای مالیات است. شاید بتوان گفت که مالیات بر درآمد اشخاص مهم­‌ترین نوع مالیات است. مالیات بر درآمد ممکن است به دو شیوه‌ی متفاوت اخذ شود؛ به‌عنوان مثال ممکن است که مالیات هر کدام از انواع درآمدها جداگانه دریافت شود (مثلاً مالیات بر حقوق و مالیات بر درآمد املاک) یا اینکه مالیات از مجموع درآمدهای شخص دریافت شود. در این صورت دیگر مهم نیست که منابع درآمد شخص چه هستند، از کل درآمد او به یک شیوه مالیات اخذ می‌‌شود. در این حالت صرفا درآمد یک‌ساله‌ی شخص مالیات‌دهنده (مؤدی) مهم است که از کل مبلغ به نرخ یکسان مالیات دریافت می‌‌شود. اما در روش اول، ممکن است که نرخ مالیات و شرایط مالیاتی متفاوتی بر هر دسته از منابع مالیات فرد حاکم باشد.

در قوانین مالیاتی ایران به‌نوعی از ترکیب هر دو روش فوق استفاده شده است. با این وجود عمدتا (و برای اشخاصی که یک منبع درآمد دارند) مالیات به‌شیوه‌ی نخست اخذ می‌‌شود. به این ترتیب ما هم در اینجا مالیاتِ منابع مختلف درآمد را به‌طور مختصر بررسی می‌‌کنیم.

 

مالیات بر درآمد کشاورزی

یکی از انواع مالیات بر درآمد، مالیات بر درآمد کشاورزی است. درحال‌حاضر هرگونه درآمد ناشی از فعالیت‌های کشاورزی اعم از دامپروری، دامداری، پرورش ماهی، پرورش زنبور عسل، صیادی، ماهیگیری و مواردی از این دست، از پرداخت مالیات معاف است.

 

مالیات بر درآمد حقوق

هر گاه یک شخص حقیقی برای شخص دیگری کار کند (حقیقی یا حقوقی) و درمقابل کاری که انجام می‌‌دهد حقوق و درآمد دریافت کند، مشمول مالیات بر درآمد حقوق می‌‌گردد. این نوع از مالیات درواقع قسمت مهمی از درآمدهای دولت را تشکیل می‌‌دهد. پرداخت این نوع از مالیات بر‌عهده‌ی کارفرمایان و به هزینه‌ی حقوق‌بگیران است. درواقع کارفرمایان که میزان حقوق دریافتی کارکنان خود را می‌‌دانند، قبل از اینکه حقوق شخص را پرداخت کنند، مالیات او را کسر می‌‌کنند و به‌ حساب دولت –خزانه- واریز می‌‌نمایند.

مطابق قوانین کنونی مالیاتی، هر سال مبلغی در بودجه‌ی سالانه‌ی کشور تعیین می‌‌شود. این مبلغ و کمتر از آن، از پرداخت مالیات معاف هستند. از مازاد بر این مبلغ و تا هفت برابر آن، ده درصد مالیات کسر می‌‌شود. نسبت به مازاد این مبلغ هم ۲۰ درصد به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت می‌‌گردد.

 

مالیات بر درآمد مشاغل

منظور از درآمد مشاغل، درآمدی است که شخص حقیقی با اشتغال به مشاغل تجاری، خدماتی و پزشکی کسب می‌‌کند. در اینجا درآمدی که مبنای محاسبه‌ی مالیات قرار می‌‌گیرد عبارت است از: کل فروش کالا و خدمات پس از کسر هزینه‌ها. نحوه‌ی تشخیص این نوع مالیات براساس خوداظهاری و بیان داوطلبانه‌ی مؤدی است. درواقع مبنای درآمد این افراد همان اظهارنامه‌ه­ایی است که باید پر کنند و تا قبل از تیرماه سال بعد به اداره‌ی امور مالیاتی محل کار خود تسلیم نمایند. اگر با استفاده از اسناد و مدارک روشن شود که شخص میزان درآمد خود را صادقانه اعلام نکرده است، اداره‌ی امور مالیاتی باید درآمدها و میزان مالیات آنها را مشخص کند. درصورتی که شخص از پر کردن و ارسال اظهارنامه خودداری کند، سازمان امور مالیاتی خود اقدام به تهیه‌ی اظهارنامه مالیاتی می‌‌کند و با برآورد درآمد شخص، میزان مالیات او را مشخص می‌‌کند. چنین شخصی ممکن است جریمه نیز بشود.

 

مالیات بر درآمد اتفاقی

منظور از درآمدهای اتفاقی، درآمدهایی مانند جایزه و معاملات بلاعوض (مثل بخشش و هبه‌ی زمینی به دیگری) است که همان‌طور که از نام‌شان پیداست معمولا مستمر و تکرارشونده نیستند و به‌صورت اتفاقی حاصل می‌‌گردند. تمام درآمدهای حاصله از این راه نیز مشمول مالیات می‌‌گردند که میزان مالیات و نحوه‌ی پرداخت آن، بسته به نوع درآمد حاصله، می‌تواند متفاوت باشد.

 

مالیات بر درآمد املاک

در اینجا منظور از مالیات بر درآمد املاک، درآمد ناشی از اجاره‌ی املاک است. مطابق قانون، درآمد املاکی که به اجاره واگذار می‌‌گردند، پس از کسر ۲۵ درصد از مبلغ کل اجاره به‌عنوان هزینه‌ها و استهلاکات مشمول پرداخت مالیات خواهند شد. در این مورد باید توجه داشت که اگر شخص حقیقی هیچگونه درآمدی به‌جز درآمد املاک (دریافت اجاره) نداشته باشد، تا میزان مبلغی که دولت در مالیات بر درآمد حقوق، از مالیات معاف می‌‌دارد، در اینجا هم معاف خواهد بود و بقیه درآمد مطابق قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌‌شود.

علاوه‌ بر اجاره، نقل‌ و‌انتقال املاک هم مشمول مالیات است.

مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی

مطابق قانون از جمع درآمد شرکت‌های تجاری مالیات اخذ می‌‌شود. همچنین درمورد دیگر از اشخاص حقوقی (به جز شرکت‌های تجاری همچون مؤسسات) نیز درخصوص فعالیت‌های انتفاعی مالیات گرفته می‌‌شود (منظور از فعالیت‌های انتفاعی آن دسته از فعالیت‌هایی است که به هدف کسب سود انجام می‌‌شوند).

 

انواع مالیات های غیرمستقیم

مهم ترین انواع مالیات های غیرمستقیم که در کشور ما اجرا و اعمال می‌‌شوند، عبارتند از: حقوق و عوارض گمرکی، مالیات بر مصرف و مالیات بر ارزش افزوده.

 

۱. حقوق و عوارض گمرکی

یکی از انواع مالیات های غیرمستقیم، حقوق و عوارض گمرکی است. حقوق و عوارض گمرکی درواقع مالیات هر کشور بر صادرات و واردات کالاهای مختلف است که با نام «تعرفه‌های گمرکی» نیز شناخته می‌‌شود. این نوع از مالیات‌ها اصولا تابع سیاست‌های کلان بازرگانی و شرایط اقتصادی کشورها هستند و به‌جز اینکه یکی از راه‌های درآمدزایی دولت‌ها هستند، معمولا برای حمایت از صنایع داخلی نیز به کار گرفته می‌‌شوند. این دسته از مالیات‌­ها ممکن است براساس قیمت و ارزش کالاها یا براساس ویژگی‌ها و مشخصات آنها (مانند حجم، وزن و …) تعیین و دریافت شوند.

 

۲. مالیات بر مصرف

مالیات بر مصرف مالیاتی است که مصرف‌کنندگان کالاهای خاص در زمان خرید آن کالا (به‌همراه قیمت کالا) پرداخت می‌‌کنند. به این ترتیب هر کس که میزان بیشتری از آن کالا مصرف کند، درنهایت مالیات بیشتری نیز پرداخت می‌‌کند. گرچه این نوع مالیات نهایتا به‌وسیله‌ی مصرف‌کننده‌ی نهایی پرداخت می‌‌شود، اما وظیفه‌ی قانونی پرداخت آن به دولت به‌عهده‌ی تولیدکنندگان و فروشندگان است. مالیات بر مصرف، انواع بسیار زیادی دارد که بارزترین نمونه‌ی آن در ایران، مالیات بر مشروبات غیرالکلی ماشینی و مالیات بر دخانیات است.

 

۳. مالیات بر ارزش افزوده

منظور از مالیات بر ارزش افزوده، تفاوت بین کالا و خدمات عرضه‌شده با ارزش کالا و خدمات خریداری‌شده در دوره‌ای مشخص است. مالیات بر ارزش افزوده‌، عرضه‌ی کالاها و خدمات و همچنین صادرات و واردات آنها را شامل می‌‌شود. مالیات بر ارزش افزوده چند مرحله‌­ای است و در مراحل مختلف (تولید، واردات و توزیع) از هر فعال اقتصادی به فعال اقتصادی دیگر انتقال پیدا می‌‌کند، اما درنهایت هزینه‌ی آن از مصرف‌کننده‌ی نهایی دریافت می‌‌شود.

 

در پایان، ذکر این نکته ضروری است که قصد این مقاله، صرفا ارائه‌ی تصویری کلی از مالیات‌های موجود در ایران بوده است؛ قطعاً درمورد هر کدام از مالیات‌های مطرح‌شده، جزئیات و قوانین و مقررات گسترده‌ای وجود دارد که در حوصله‌ی این مقاله نمی‌‌گنجد.